Er is een nieuwe wet in de maak die als doel heeft de kwaliteit van bouwwerken te waarborgen en de positie van de afnemer van bouwwerken te verbeteren.
Hoewel het wetsvoorstel zich pas in de fase van een consultatieronde langs betrokkenen bevindt, is er aanleiding nu al de aandacht op de mogelijke veranderingen te vestigen. Het gaat namelijk om ingrijpende wijzigingen. De wetgever wil haar doelen namelijk bereiken door het borgen van de kwaliteit van bouwwerken te gaan overlaten aan de markt zelf. Om de rol van kwaliteitsbewaker te kunnen overhevelen naar de private sector zullen met name de Woningwet en de Wabo moeten worden aangepast. De verbetering van de positie van de bouwconsument wil men realiseren door aanpassingen in het BW.
Private toetsing
De bedoeling van het wetsvoorstel is dat de overheid in de toekomst slechts nog kaders zal stellen. Private partijen moeten bouwwerken zelf toetsen aan de regelgeving. Daartoe zal de op dit moment in de Wabo verankerde preventieve toets van een bouwplan door het bevoegd gezag komen te vervallen. De bouwsector zelf zal zogenoemde “instrumenten voor kwaliteitsborging” moeten ontwikkelen. Die instrumenten verschillen dan per categorie bouwwerk. Het instrument beschrijft op welke wijze de kwaliteitsbewaking voor het bouwen moet worden ingericht en uitgevoerd om er voor te zorgen dat een bouwwerk volgens de voorschriften wordt gebouwd. De private persoon of organisatie die het instrument toepast is de zogeheten “kwaliteitsborger”.
Op dit stelsel moet toezicht gehouden worden door een op te richten organisatie, de zogenoemde “toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw”.
De overheid, het bevoegd gezag, zal volgens de plannen alleen nog toetsen of gewerkt gaat worden met een toegelaten instrument en een gerechtigde kwaliteitsborger. Verder neemt het bevoegd gezag bij de gereedmelding van het bouwwerk een verplichte verklaring van de kwaliteitsborger in ontvangst. Hierin verklaart de kwaliteitsborger dat het bouwwerk voldoet aan de voorschriften en dat hij gerechtigd is om als kwaliteitsborger op te treden.
Verbetering positie afnemer bouwwerken
Om de positie van de bouwconsument te versterken staan verder de volgende wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek op stapel.
In de eerste plaats zal de verborgen gebrekenregeling zodanig worden aangepast dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering feitelijk niet zijn ontdekt en die zijn toe te rekenen aan de aannemer. In de huidige situatie is de aansprakelijkheid van de aannemer beperkt tot gebreken die redelijkerwijs niet bij de oplevering hadden moeten worden ontdekt.
In de tweede plaats is de bedoeling dat de aannemer verplicht wordt aan een particulier opdrachtgever een verzekerde garantie aan te bieden dat een bouwwerk wordt afgebouwd en verborgen gebreken worden hersteld als de aannemer insolvent raakt. Als de particuliere opdrachtgever van dit aanbod gebruik wil maken, kan hij hiervoor een verzekering afsluiten.
Tenslotte worden in de plannen de opschortingsmogelijkheden van de particuliere opdrachtgever verruimd. Op dit moment mag een particuliere opdrachtgever een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris storten gedurende drie maanden na oplevering van een bouwwerk. In de toekomst zal de notaris pas na 15 maanden het restant van de aanneemsom aan de aannemer uitkeren.
Reacties
Niet iedereen is onverdeeld gelukkig met de plannen. Terecht stellen velen de vraag of een terugtrekkende overheid van positieve invloed zal zijn op de kwaliteit van bouwwerken. Menigeen denkt van niet en ziet de plannen eerder als een verkapte bezuinigingsmaatregel. In het bijzonder kan men zich afvragen of de beschreven vorm van private toetsing, dus met instrument, kwaliteitsborger en toelatingsorganisatie, de particulier opdrachtgever voor kleinere werken gaat helpen. Dat deze particuliere opdrachtgever opgezadeld gaat worden met hogere kosten lijkt wel een zekerheid.
Ook de beoogde wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek ter verbetering van de positie van de particulier opdrachtgever worden niet overal met gejuich ontvangen. Door de aannemer voor alle bij de oplevering niet ontdekte gebreken aansprakelijk te houden, wordt de eigen onderzoeks- en klachtplicht van de opdrachtgever wel erg ver uitgehold. Ook de verlenging van de opschortingstermijn naar 15 maanden zou misbruik in de hand kunnen werken.
Wij gaan ervan uit dat het laatste woord over deze wetswijzigingen nog niet gezegd is.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Klaas Luijten.
k.luijten@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844
