Het is volop in het nieuws: berichten dat de woning- en huurmarkt op slot zit en dat huurders niet voldoende doorstromen. Dit heeft verschillende gevolgen zoals het ontstaan van wachttijden voor sociale huurwoningen en scheef wonen, de woningvoorraad wordt deels ineffectief gebruikt. De politiek wil dit oplossen door middel van nieuwe wetgeving: de Wet doorstroming huurmarkt. Dit wetsvoorstel is reeds aangenomen door de Tweede Kamer en ligt nu voor bij de Eerste Kamer. Het streven is om deze wet gefaseerd te laten ingaan vanaf 1 juli 2016.
Twee belangrijke oorzaken van het gebrek aan doorstroming zijn:
- dat er relatief weinig commerciële huurwoningen zijn, vooral in de prijscategorie tussen € 700,- en € 1000,- p/m, waardoor de sprong van sociale huur naar koop te groot is, met als gevolg dat men blijft zitten waar men zit;
- dat een huurovereenkomst niet eenvoudig is te beëindigen, uitzonderingen daargelaten, te weten: tijdelijk gebruik “naar zijn aard van korte duur”, diplomatenclausule, Leegstandwet, hospita, campuscontract, gehandicapten- of ouderenwoning en gemeentelijke sloopwoningen. Zelfs een huurovereenkomst die is gesloten voor “bepaalde duur” eindigt niet aan het einde van die termijn (waardoor de term op zijn minst verwarrend is), omdat zelfs bij dit soort “tijdelijke” huurovereenkomsten de rechter er aan te pas moet komen wil deze overeenkomst daadwerkelijk eindigen. Tenzij de huurder instemt met beëindiging uiteraard. Een beëindiging wordt bovendien alleen uitgesproken als er sprake is van rechtmatig gebruik van in de wet vastgelegde opzeggingsgronden (die vaak niet aanwezig zijn).
Het wetsvoorstel beoogt dan ook o.a. het aanbod van commerciële huurwoningen te vergroten door échte tijdelijke verhuur mogelijk te maken. Daarmee wordt dan bedoeld dat een verhuurder er al bij het sluiten van de huurovereenkomst op kan rekenen dat deze van rechtswege eindigt (dus zonder opzegging en zonder rechterlijke tussenkomst). De verhuurder moet overigens wel een kennisgeving sturen. Er zijn ook maatregelen die de sociale huurmarkt stimuleren en opzegging op grond van dringend eigen gebruik verruimen. Hierdoor krijgen verhuurders de mogelijkheid hun woningen flexibeler te beheren en doelgerichter in te zetten, bijvoorbeeld wanneer zij bepaalde doelgroepen willen bedienen.
De belangrijkste maatregelen, naast huurprijsregulerende, zijn:
- introductie huurovereenkomst korte termijn zelfstandige woningen;
- introductie huurovereenkomst korte termijn onzelfstandige woningen, o.a. bedoeld voor mensen met een tijdelijke verblijfsvergunning;
- uitbreiding opzegging dringend eigen gebruik voor doelgroepen (jongeren, promovendi en grote gezinnen);
- uitbreiding Leegstandswet t.a.v. te koop staande huurwoningen;
- diplomatenclausule, voor telkens opvolgende huurders.
Overigens, het is niet de bedoeling dat deze regels gaan gelden voor lopende huurovereenkomsten.
Voor beleggers in woningen biedt de wet kansen. De kans om woningen beter te verhuren en weer eerder vrij te krijgen voor verkoop, renovatie of wederverhuur. Ook verwacht ik een prijsopdrijvend effect van deze wet voor de koopprijzen omdat het interessanter wordt een woning commercieel te verhuren. De keerzijde is wellicht dat meer aanbod van huurwoningen de huurprijzen zou kunnen gaan drukken. Dit drukkende effect zou voor Amsterdam en Utrecht nog versterkt kunnen worden als minister Blok doet wij hij onlangs aankondigde, namelijk het gedurende vijf jaar aanpassen van de regels om de bouw van duizenden betaalbare huurwoningen in de vrije sector mogelijk te maken.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Arjen de Bruijn via a.de.bruijn@pharosadvocaten.nl / 035-7110844
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
