De Hoge Raad heeft op 3 april jl. bepaald dat na ingangsdatum van een huurovereenkomst en vernietiging van een afwijkend beding door een huurder, alsnog goedkeuring kan worden gevraagd voor dit beding.
Afwijken wettelijke huurregels
Van de meeste wettelijke huurregels voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kan niet worden afgeweken ten nadele van een huurder. Wordt in een huurovereenkomst toch een dergelijk beding opgenomen, dan is dat beding vernietigbaar. Tot die tijd is de huurder hieraan gebonden.
Huurder en verhuurder kunnen ieder afzonderlijk, maar ook gezamenlijk, verzoeken om een afwijkend beding goed te keuren (artikel 7:291 lid 3 BW). Een afwijkend beding dat door de kantonrechter wordt goedgekeurd kan daarna niet meer worden vernietigd. De kantonrechter kan een afwijkend beding alleen goedkeuren indien:
- het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast; of
- huurder geen bescherming nodig heeft gelet op de maatschappelijke positie van partijen.
Vernietiging afwijkend beding versus goedkeuring
In het arrest van 3 april jl. gaat het om een huurder die een afwijkend beding heeft vernietigd dat ziet op de benoeming van deskundigen in het kader van een huurprijswijziging. Voor het benoemen van deskundigen bestaat een wettelijke regeling (artikel 7:304 BW). Verhuurder en huurder zijn in het onderhavig geschil een regeling overeengekomen die volgens het gerechtshof voor huurder nadeliger is dan de wettelijke regeling (een afwijkend beding), waarvoor geen goedkeuring is gevraagd. Verhuurder dient, hangende de door huurder geëntameerde procedure om een deskundige te benoemen (ex art. 7:304 lid 2 BW), een “tegenverzoek” (ex art. 7:291 lid 3 BW) in om het afwijkende beding (alsnog) goed te keuren. Het gerechtshof oordeelt echter dat vanwege het feit dat eerder geen goedkeuring van het afwijkende beding is verzocht, huurder in deze procedure terecht de nietigheid van het afwijkend beding heeft ingeroepen. Onder die omstandigheden kan verhuurder niet alsnog goedkeuring van het beding vragen, aldus het gerechtshof. Het verzoek om het afwijkende beding goed te keuren wordt door het gerechtshof daarom niet inhoudelijk behandeld. De beschikking van de kantonrechter wordt bekrachtigd.
Verhuurder kan zich hier niet in vinden en stelt vervolgens in cassatie bij de Hoge Raad o.a. dat het gerechtshof voorafgaand aan de behandeling van de vernietiging zijdens huurder, eerst op zijn verzoek om goedkeuring had moeten beslissen.
De Hoge Raad geeft verhuurder op dit punt gelijk en vernietigt de beschikking van het gerechtshof. De wettelijke regeling geeft volgens hem namelijk geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Een dergelijk verzoek kan ook na ingangsdatum van een huurovereenkomst worden gedaan. Ook indien een afwijkend beding door een huurder is vernietigd, kan nog goedkeuring worden verkregen, aldus de Hoge Raad. Verhuurder krijgt dus gelijk. Het gerechtshof had eerst het tegenverzoek moeten behandelen en zal dat nu als gevolg van het arrest van 3 april jl. alsnog moeten doen. De Hoge Raad verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof.
Opmerkelijk is dat de Hoge Raad als overweging meegeeft dat deze regeling als voordeel heeft dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming aan de rechter te vragen, dus ook indien de houding van de huurder daartoe geen enkele aanleiding geeft. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden bezwaren, wordt daardoor voorkomen, aldus de Hoge Raad.
Conclusie
Indien een huurder nadat de huurovereenkomst reeds is ingegaan een afwijkend beding vernietigt, kan een verhuurder zich daartegen verweren door de kantonrechter alsnog om goedkeuring van het afwijkend beding te verzoeken. Dat niet eerder (bij voorbeeld voor aanvang) om goedkeuring is verzocht, staat daar niet aan in de weg. Wordt een afwijkend beding goedgekeurd, dan kan dit beding niet meer worden vernietigd. Let op, het vernietigingsrecht van een huurder kan verjaard zijn, zodat (ook) om die reden vernietiging niet aan de orde kan zijn.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Thijs Homveld via t.homveld@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844.
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
