Toetsingskader redelijk voorstel ten behoeve van verduurzaming

Download PDF

De rechtbank Amsterdam heeft op 4 april 2019 een belangrijke uitspraak gedaan over het antwoord op de vraag of een renovatievoorstel ten behoeve van verduurzaming redelijk was. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat het huurrecht de mogelijkheden om tot verduurzaming over te gaan beperkt. Maar, deze uitspraak biedt een woningcorporatie ook handvatten. De rechter gaat immers bewust in op alle aspecten met het oog op een volgend renovatievoorstel door de woningcorporatie. Deze aangereikte handvatten kunnen woningcorporaties in hun voordeel gebruiken.

Aardgasvrij – NOM-woning

De woningcorporatie (Eigen Haard) was van plan om 157 sociale huurwoningen te renoveren én tevens aardgasvrij te maken. De woningen zouden zogenaamde Nul-op-de-Meter woningen (NOM-woningen) worden. Bij een NOM-woning wordt het netto energieverbruik tot nul gereduceerd door slim gebruik te maken van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen, zoals zonnepanelen, warmtepompen en zonneboilers. De verhuurder van een NOM-woning kan met de huurder een energieprestatievergoeding (EPV) overeenkomen (artikel 7:237 lid 4 BW). Deze EPV komt voor de huurder in de plaats van de reguliere energiekosten en wordt betaald voor de door de verhuurder ‘gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte’. Op deze wijze kan de verhuurder een deel van zijn investeringen terugverdienen.

Een dergelijk voorstel moet op grond van artikel 7:220 lid 2 BW redelijk zijn. Een aantal huurders van de woningcorporatie vond dat dit niet het geval was. Volgens hen was er te veel onzekerheid.

Procedure

Ook de (kanton)rechter van de rechtbank Amsterdam vond dat dit voorstel niet redelijk was.

Dringende werkzaamheden versus renovatiewerkzaamheden

De kantonrechter maakt ten eerste een onderscheid tussen dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW) en renovatiewerkzaamheden (artikel 7:220 lid 2 BW). De rechter neemt aan dat de werkzaamheden die worden verricht ter realisering van de NOM-woningen renovatiewerkzaamheden betreffen. Echter, hij plaatst hierbij wel de kritische noot dat afgevraagd kan worden of deze werkzaamheden leiden tot een toename van het huurgenot van de huurder. In het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 is immers bepaald dat renovatie ex artikel 7:220 lid 2 BW dient te leiden tot een toename van het woongenot.

Redelijk voorstel: gelijkblijvende woonlasten

Bij renovatiewerkzaamheden dient de verhuurder de huurder een redelijk voorstel te doen, dit redelijk voorstel is ook van toepassing op de voorgestelde NOM-voorzieningen en de daaraan gekoppelde EPV. Of hiervan sprake is, is (onder andere) afhankelijk van het antwoord op de vraag of voldaan is aan het principe van gelijkblijvende woonlasten.

Hierbij is onder andere van belang of de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt. Dit was echter nog niet meetbaar en hierbij speelde in de onderhavige zaak enige onzekerheden die de uiteindelijk vast te stellen netto-warmtevraag in negatieve zin zouden kunnen beïnvloeden. Zo betrof het een complex uit 1956 en was er niet voor gekozen om de binnen het complex gelegen woningscheidende muren en vloeren te isoleren.

Deze onzekere factoren, kunnen rechtstreeks invloed hebben op de warmtedichtheid en aldus op de woonlasten van de huurders. EPV regelgeving is niet van toepassing, mocht de woning uiteindelijk niet voldoen aan de op grond van de regelgeving gestelde normen aan de warmtedichtheid. Daarbij komt nog dat er een kans is dat de elektriciteitskosten van de huurders gaan stijgen (in verband met elektrische bijverwarming, onder andere vanwege het minimale vermogen van de zonnepanelen). De rechter merkt op dat het voorstel geen voorzieningen (of compensatiemaatregelen) bevat voor het geval het resultaat van de maatregelen tegenvalt.

De rechter onderschrijft in zijn uitspraak dat een noodzaak bestaat tot verduurzaming van woningen en het vinden van alternatieven voor verwarming van woningen door middel van gas. Daarbij erkent de rechter dat verduurzaming zich nog in een experimentele fase bevindt. Een bepaalde mate van onzekerheid over de resultaten is onvermijdelijk, echter er mogen niet zodanig veel onzekerheden aan de resultaten kleven dat individuele huurders daarvan de onvoorziene gevolgen dragen. Met name wanneer er geen compenserende voorzieningen zijn.

De rechter stelt dan ook dat het voorstel niet redelijk is. Met het oog op een mogelijk volgend renovatievoorstel van de woningcorporatie gaat de rechter toch nog in op enkele andere aspecten van het renovatievoorstel.

EPV

Zo benadrukt de rechter dat wanneer een EPV is overeengekomen, kosten die betrekking hebben op de NOM-installatie niet als huurverhoging in rekening mogen worden gebracht. Hetzelfde geldt voor de servicekosten; de structurele kosten van de NOM-installatie worden verondersteld te zijn verwerkt in de EPV.

Slotsom

Aan de ene kant lijkt de rechter de verduurzamingsmogelijkheden te beperken, aan de andere kant biedt de rechter de woningcorporaties in deze uitspraak een kijkje in de keuken van de beoordeling van het redelijk voorstel. Deze uitspraak maakt immers duidelijk dat groot belang wordt gehecht aan het treffen van voorzieningen en/of compensatiemaatregelen, die verhinderen dat wanneer het resultaat tegenvalt, de huurder hiervan de dupe zou zijn. Verder dient niet te veel onzekerheid te bestaan over de resultaten. Deze twee factoren lijken communicerende vaten; de combinatie van deze twee factoren kan een verduurzamingsvoorstel maken of breken.

Bij vragen kunt u contact opnemen met Ellis Cuijpers

    Ellis Cuijpers

    In februari 2018 heeft Ellis Cuijpers haar meestertitel behaald aan de Radboud Universiteit te Nijmegen. Zij is afgestudeerd in het Burgerlijk recht. Ellis is werkzaam in de algemene vastgoedpraktijk van PHAROS advocaten. e.cuijpers@pharosadvocaten.nl / 035 7110844

    Andere blogs