Over winkelcentra en leegstand is op onze website eerder een blog gepubliceerd (link). Daarin kwam o.a. aan de orde dat verminderde bezoekersaantallen als gevolg van leegstand een probleem zijn voor retailers/huurder in een winkelcentrum. Bezoekersaantallen en verwachtingen van retailers/huurders dienaangaande, spelen ook een relevante rol bij nieuwe/te ontwikkelen winkelcentra. In rechtspraak is in dat kader reeds uitgemaakt dat tegenvallende bezoekersaantallen in beginsel tot het ondernemersrisico van huurders behoren en geen gebrek vormen. Zijn er door verhuurder echter bijvoorbeeld garanties verstrekt of toezeggingen gedaan, of is e.e.a. aan verhuurder te wijten, dan kan dat tot een ander oordeel leiden. Zeer recent is er uitspraak gedaan in een procedure met betrekking tot tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum, als gevolg van het feit dat er fors minder inwoners in een nieuwe en nog in ontwikkeling zijnde woonwijk zijn komen te wonen dan verwacht. Huurder vordert daarom verlaging van de huurprijs. Deze uitspraak wordt in deze blog besproken.
De onderhavige ontwikkeling omvat een zogenoemde ‘binnenring’, bestaande uit een winkelcentrum, dienstverlening, infrastructuur, maatschappelijke dienstverlening, parkeergelegenheden en woningen erboven. Daaromheen zou op grond van een stedenbouwkundig plan en het daarbij behorende bestemmingsplan een ‘buitenring’ worden ontwikkeld, dat ziet op 400 woningen. Rondom de ‘buitenring’ ligt een woonwijk, door de gemeente ‘uitgelegd’ voor 18.000 inwoners. Door veranderde marktomstandigheden is de ‘buitenring’ nog niet ontwikkeld (de grond is groen ingezaaid). Uit de uitspraak blijkt verder dat de woonwijk zo’n 10.000 inwoners telt.
De procedure speelt tussen de verhuurder van voornoemd winkelcentrum en een huurder. Deze huurder exploiteert in het winkelcentrum een chinees restaurant. Zij vordert van verhuurder, op grond van dwaling, wanprestatie, dan wel onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid, verlaging van de huurprijs met 45%. Dit percentage zou overeen komen met het daadwerkelijk aantal nieuwe inwoners dat in de wijk is komen te wonen (10.000), afgezet tegen de toezeggingen die hieromtrent door de verhuurder zijn gedaan (18.000). Volgens de huurder zou voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst door, dan wel namens, verhuurder expliciete toezeggingen zijn gedaan omtrent het aantal inwoners dat in de nieuw te bouwen woonwijk zou komen te wonen. Doordat dit aantal bij lange na niet wordt gehaald heeft de huurder zeer weinig klanten. Verhuurder zou ten tijde van het contracteren er bovendien al op de hoogte van zijn geweest dat het aantal inwoners van 18.000 niet zou worden gehaald, aldus kort samengevat huurder.
De kantonrechter gaat als volgt op de zaak in. Hij neemt, op basis van (getuigen)verklaringen aan dat door de projectontwikkelaar, de verhuurder en/of de beheerder op informatieavond(-en) of in de onderhandelingen in rooskleurige bewoordingen het winkelcentrum en de woonwijk zijn aangeprezen en dat in stellige bewoordingen is aangegeven dat er 18.000 inwoners in de woonwijk zouden komen wonen. Dat is echter niet voldoende voor het slagen van het beroep op dwaling van de huurder volgens de kantonrechter. Bij een nieuwbouwproject als de onderhavige mag namelijk niet lichtvaardig op aanprijzingen van de projectontwikkelaar of verhuurder worden afgegaan, zoals huurder kon begrijpen. De toekomst is bij een nieuwbouwproject immers onzeker en afhankelijk van een veelheid van factoren. Daarbij speelt volgens de kantonrechter mee dat de huurder een professionele partij is die geacht mag worden voldoende in staat te zijn voor haar eigen belangen te waken. Niet gebleken is echter dat de huurder enig eigen onderzoek heeft verricht naar de ontwikkelingen, terwijl op dat moment (voor aanvang van de huurovereenkomst) de economische crisis al gaande was en men wist dat er pas 10.000 inwoners woonden. Dat wist huurder ook. De stellingen van de huurder die erop neerkomen dat verhuurder wíst dat het aantal inwoners van 18.000 niet zou worden gehaald en desondanks dit aantal wel heeft voorgespiegeld, zijn niet komen vast te staan, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Het beroep op dwaling van huurder slaagt kortom niet.
Van wanprestatie is volgens de kantonrechter eveneens geen sprake omdat van een garantie of een harde toezegging met betrekking tot het aantal inwoners van 18.000 (en op welke termijn dit aantal zou worden bereikt) niet is gebleken.
Ook van een onvoorziene omstandigheid is volgens de kantonrechter geen sprake, o.a. omdat op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst in 2010 de economische crisis al in volle gang was en de huurder zich dat had kunnen realiseren. Het niet doorgaan van plannen of het wijzigen of uitstel daarvan is verder inherent aan dit soort plannen (zie in dat verband ook de blog op onze website met betrekking tot planwijzigingen bij ontwikkelingen – link), zodat ook dat niet als onvoorziene omstandigheid valt aan te merken.
Ten slotte overweegt de kantonrechter dat tegenvallende bezoekersaantallen (of bewonersaantallen) – behoudens bijzondere omstandigheden – tot het gewone ondernemersrisico van de huurder behoren, wat in lijn is met de heersende rechtspraak. Van bijzondere omstandigheden is volgens de kantonrechter verder geen sprake. De huurder is er in dat verband niet in geslaagd om aan te tonen dat haar huidige inkomsten dermate laag zijn dat haar voortbestaan in het geding is. Handhaving van de huidige huurprijs leidt, volgens de kantonrechter, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid derhalve niet tot een onaanvaardbaar resultaat.
Al met al maakt de kantonrechter korte metten met alle stellingen van de huurder en de door haar aangevoerde grondslagen. Huurverlaging is dan ook niet aan de orde. De vorderingen worden afgewezen.
Indien vast was komen te staan dat er harde toezeggingen of garanties over inwoner- en bezoekersaantallen waren gedaan of verstrekt, dan had de procedure voor huurder wellicht anders uitgepakt. Voor een ontwikkelaar/toekomstig verhuurder is het dus zaak geen harde toezeggingen of garanties te geven hierover. In het verhuurtraject is het daarnaast verstandig (telkens) op te merken dat het slechts gaat om indicaties, als het gaat om te verwachten inwoners- en bezoekersaantallen, en dat aan mededelingen hierover geen rechten kunnen worden ontleend en dit zoveel mogelijk ook schriftelijk vast te leggen.
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
