Rechtsverwerking bij huur: hoe een (vermeend) recht kan opgaan in het niets

Download PDF

perspectief middensegment

Een schuldeiser kan een bepaald recht (bijvoorbeeld een vorderingsrecht) verspelen door verjaring, maar bijvoorbeeld ook door “rechtsverwerking”. Dit is een niet in de wet geregeld en wat onbekender leerstuk. Het is goed om te weten wat “rechtsverwerking” inhoudt en hoe rechters daarmee omgaan. Eind vorig jaar heeft het Hof in Den Bosch dit leerstuk toegepast op een huurrecht-zaak dat ik kort in dit blog bespreek.

Huurachterstand
De verhuurder verhuurt een woonboerderij met kantoorruimte aan huurder. Bij het einde van de huurovereenkomst vordert de verhuurder in rechte betaling van een forse huurachterstand. De huurder verweert zich door te stellen dat er geen huurachterstand bestaat omdat zij de voorafgaande jaren – weliswaar mondeling – verschillende huurverlagingsafspraken hebben gemaakt en hij zijn betalingen daarmee heeft laten corresponderen en de verhuurder daar al die jaren ook nog eens nooit bezwaar tegen heeft gemaakt. De huurder beroept zich dus op rechtsverwerking en vraagt afwijzing van de vordering van verhuurder.

Bijzondere omstandigheden
Het Hof bepaalt allereerst dat “enkel tijdsverloop” niet tot rechtsverwerking kan leiden, maar dat bijkomende bijzondere omstandigheden dat anders kan maken. Daarvan is in dit geval sprake. De bijkomende omstandigheden zijn (vrij vertaald):

  • dat er in het huurrecht elke maand een nieuwe betalingstermijn opeisbaar wordt en de verhuurder telkens de kans om de in zijn ogen oplopende huurachterstand aan te vechten niet heeft aangegrepen en daarmee een grote huurachterstand heeft laten ontstaan;
  • dat er meer dan 1 keer een huurverlagingsafspraak is gemaakt vanwege o.a. een afname van de omvang van het gehuurde en verhuurder telkens bij een nieuwe afspraak heeft nagelaten iets te zeggen over een eerdere afspraak of een eerder doorgevoerde verlaging van de huurbetaling (de verhuurder liet de huurder in de waan);
  • dat verhuurder niets op papier heeft gezet, waardoor de bewijspositie van de huurder verslechterde.

De verhuurder had in dit geval het nakijken en dat voelt rechtvaardig moet ik zeggen.

Maatstaf
De gehanteerde maatstaf (voor de juristen onder u): “Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.”

Vragen?
Heb je een vraag? Neem dan gerust contact met mij op.

Arjen de Bruijn (06-53664492)

    Arjen de Bruijn

    "Praktisch als het kan, tot in detail en scherp als het nodig is, maar altijd bevlogen en betrokken. Dit omschrijft goed hoe ik mijn beroep uitoefen." Meer over mij. a.de.bruijn@pharosadvocaten.nl / +31 (0)6-53 664 492

    Andere blogs