Eerder verscheen over dit onderwerp een artikel van hem op Vastgoednederland.nl, dat hieronder integraal is opgenomen.
Het is geen een nieuws dat in de huidige vastgoedmarkt veel hypotheken onder water staan. En dan gaat het zowel om hypotheken op woningen als op ander onroerend goed, zoals op bijvoorbeeld grondposities en/of kantoren(portefeuilles).
Op 8 februari 2013 heeft de Hoge Raad – voor het eerst in zijn bestaan – antwoord gegeven op een zogenaamde prejudiciële vraag. Die vraag was gesteld door de rechtbank Utrecht naar aanleiding van een geschil tussen de Rabobank en deurwaarderskantoor GGN. Kort gezegd heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de volgende vraag:Levert de (notariële) hypotheekakte ook een executoriale titel op voor restantvorderingen uit hoofde van de overeenkomsten van geldlening die ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte al bestonden?
Oftewel kan een financier c.q. de bank, nadat hij een pand executoriaal heeft verkocht en de opbrengst daarvan onvoldoende is om de schuld volledig in te lossen, op grond van de hypotheekakte ook executiemaatregelen treffen tegen andere vermogensbestanddelen van zijn debiteur? Op deze – niet onroerende – goederen rust immers geen hypotheekrecht, maar in bijna alle hypotheekakten en in ieder geval in de (standaard)hypotheekakte van de Rabobank, is wél opgenomen dat de hypotheek ‘tot zekerheid strekt voor de betaling van ál hetgeen de bank blijkens haar administratie van haar debiteur te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook’.
In 1992 heeft de Hoge Raad in het arrest Rabobank/Visser bepaald dat een notariële akte (zoals een hypotheekakte) alleen dan een executoriale titel oplevert als de akte betrekking heeft op vorderingen die op het tijdstip van het opmaken van die akte al bestaan en in die akte zijn omschreven, of als de akte betrekking heeft op toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een leningsovereenkomst die bij het opmaken van de notariële akte al bestond en in die akte bovendien is omschreven. De Hoge Raad komt nu tot de conclusie dat de standaardhypotheekakte van de Rabobank niet voldoet aan de in 1992 gestelde eis dat uit de hypotheekakte zelf moet blijken van enige concrete vordering of concrete rechtsverhouding waaruit de te executeren vordering kan voortvloeien. Het antwoord van De Hoge Raad op de vraag of met een hypotheekakte ook verhaal kan worden genomen op niet door de hypotheekakte bezwaarde goederen is dan ook ontkennend. Naar het oordeel van de Hoge Raad levert een notariële hypotheekakte geen executoriale titel op voor de na uitwinning van het hypotheekrecht resterende (rest)schuld uit hoofde van de overeenkomsten van geldlening, ook niet voor zover die overeenkomsten reeds bestonden ten tijde van het opmaken van de hypotheekakte. De leningen zijn namelijk niet expliciet/concreet in de hypotheekakte opgenomen.
Waar leidt dit toe? De bank en/of een andere financier heeft minder zekerheid. De staande praktijk dat banken zich krachtens een hypotheekakte ook konden verhalen op niet verhypothekeerde goederen van een debiteur, wordt door de Hoge Raad immers geblokkeerd. Voor bestaande hypotheken geldt dan ook dat de bank zich zal moeten wenden tot de rechter om voor de restschuld een executoriale titel op te halen. Een dergelijke procedure neemt een zekere tijd in beslag en biedt een debiteur bovendien de mogelijkheid om het bestaan en de omvang van een restschuld te betwisten. Eén van de verweren van de Rabobank tegen de (voor haar ongewenste) uitkomst van deze zaak was dan ook dat het (thans gegeven) oordeel van de Hoge Raad tot maatschappelijk onwenselijke repercussies zou leiden, waaronder – aldus de Rabobank – 1.) een overbelasting van het rechterlijke apparaat en 2.) dat debiteuren van de bank met extra (juridische) kosten zouden worden geconfronteerd.
De banken zullen vermoedelijk niet blij zijn met deze uitspraak, omdat de door Rabobank beweerde maatschappelijk ongewenste repercussies, waaronder natuurlijk ook extra juridische kosten voor de (Rabo)banken zelf, zich zullen gaan voordoen. De Hoge Raad, als hoogste rechtsprekende instantie in Nederland, gaat echter aan dit argument voorbij en bepaalt dus dat bij hypotheken die onder water staan de bank zich eerst tot de rechter zal moeten wenden om verhaal te zoeken op de niet verhypothekeerde goederen van de debiteur. Voor alle nieuwe hypotheken geldt natuurlijk dat de banken die aan zullen passen aan dit oordeel van de Hoge Raad.
