PHAROS advocaten breidt uit
Per 1 januari jl. is het team van PHAROS advocaten verder versterkt door de komst van Steven Arnold, advocaat en mediator, die als partner is toegetreden. Steven Arnold komt over van Van der Steenhoven advocaten in Amsterdam, waar hij meer dan 20 jaar heeft gewerkt en waar hij als vennoot verantwoordelijk was voor de vastgoedsectie. Naast de komst van Steven Arnold is ook Matthijs Niermeijer op 1 januari toegetreden tot de maatschap PHAROS advocaten. Matthijs Niermeijer was al sinds januari 2013 verbonden aan PHAROS advocaten. Daarvoor was hij werkzaam als advocaat bij DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht in Amsterdam.
De verplichting om huurdersvoorzieningen te verwijderen bij het einde van de huur
Zeer recent heeft het Hof den Bosch een arrest gewezen over het ongedaan maken van huurdersvoorzieningen bij het einde van de huur. Het betrof hier een nieuw kantoorpand in Cuijk waar de huurder (een lokale Rabo-bank) tussen het moment van sluiten van de huurovereenkomst (op 12 januari 2005) en het ingaan daarvan (op 1 oktober 2005) diverse en omvangrijke voorzieningen heeft gerealiseerd. De huur werd door huurder opgezegd tegen 1 oktober 2010. In dit artikel dat is toegespitst op deze zaak ga ik nader in op de vraag of de huurdersvoorzieningen bij het einde van de huur moeten zijn verwijderd.
Uitgangspunt is daarbij de wettelijke kantoorruimteregeling (7:230a BW) en niet eventuele contractuele afwijkingen daarvan. Zowel bij het aangaan van huurovereenkomsten als bij het aflopen van huurovereenkomsten wordt regelmatig de vraag gesteld of door de huurder aangebrachte voorzieningen wel of niet tot het gehuurde (zijn) gaan behoren en, in het verlengde daarvan, of de door de huurder aangebrachte voorzieningen door de huurder moeten zijn verwijderd op de laatste dag van de huurovereenkomst. Algemeen wordt aangenomen dat Indien wordt afgesproken dat een huurder voor zijn rekening voorzieningen mag aanbrengen in het gehuurde, zonder dat in de huurovereenkomst expliciet wordt vastgelegd dat de voorzieningen tot het gehuurde zijn gaan behoren, deze voorzieningen moeten worden verwijderd door huurder, voor zijn rekening, en wel uiterlijk bij het einde van de huur.
De opleververplichting van de huurder is een ondeelbare verplichting en kan niet worden gesplitst in een verplichting om het gehuurde terug te geven en een verplichting om het gehuurde terug te brengen in de staat waarin het is gehuurd, aldus de Hoge Raad. Die laatste verplichting kan – logischerwijs- slechts tijdig worden nagekomen als het gehuurde uiterlijk op de laatste dag van de huurovereenkomst is teruggebracht in de staat waarin het is gehuurd. Voor de vraag hoe moet worden opgeleverd bij het einde van de huur is van groot belang of de huurdersvoorzieningen deel zijn gaan uitmaken van het gehuurde. Worden de huurdersvoorzieningen in artikel 1.1. (ROZ-model), of elders in een huurovereenkomst expliciet benoemd als behorende tot het gehuurde, dan is de huurder –in beginsel- niet verplicht om deze voorzieningen te verwijderen. Wordt in de huurovereenkomst niet afgesproken (en wordt dus niet expliciet vermeld) dat de huurdersvoorzieningen behoren tot het gehuurde, dan zullen deze voorzieningen door huurder moeten zijn verwijderd op uiterlijk de laatste dag van de huurovereenkomst. Dit is een logisch uitgangspunt en bovendien al in 1998 expliciet bevestigd door de Hoge Raad.
Toch bestaat onder omstandigheden een uitzondering op deze hoofdregel, zo blijkt uit het arrest van 7 januari 2014 van Het Hof Den Bosch. De huurovereenkomst die in die zaak aan de orde was, vermeldt in artikel 1.1. zeer duidelijk wat tot het gehuurde behoort en in artikel 1.1 of elders in de huurovereenkomst wordt niet vermeld dat de huurdersvoorzieningen tot het gehuurde zijn gaan behoren. Het Hof concludeert dan ook dat huurder in casu de betreffende voorzieningen bij het einde van de huur ongedaan had moeten hebben gemaakt. Máar meteen hierop volgend zegt het Hof dat, gelet op de omstandigheden van dit specifieke geval huurder niet aan deze –in beginsel dus vaststaande- verplichting kan worden gehouden door verhuurder. Die omstandigheden waren als volgt: het ging om zeer forse huurdersvoorzieningen (€ 240.000,–), die niet konden worden verwijderd zonder hoge kosten. Er bestond een aanzienlijk risico dat bij het verwijderen van de voorzieningen ook essentiële voorzieningen zouden worden verwijderd die wél tot het gehuurde behoorden. Verder was van belang dat de huurdersvoorzieningen tijdens de aanbouw van het kantoor waren aangebracht, waardoor de huurder het gehuurde moest terugbrengen in een feitelijk niet eerder bestaande toestand. Over de omstandigheden van dit geval zegt het Hof dat deze dusdanig zijn dat van de huurder niet kan worden verlangd dat hij tot wegnemen overgaat zonder daarover voorafgaand overleg te hebben gevoerd met de verhuurder. In casu volhardde de verhuurder echter, hoewel huurder al meer dan een jaar voor het einde van de huurovereenkomst daarom had gevraagd, in zijn weigering om een gezamenlijke (voor)inspectie te houden. Daarmee handelde verhuurder in strijd met artikel 10.5 van de geldende algemene bepalingen (ROZ kantoorruimte 2003). Daardoor was huurder niet langer in verzuim van zijn verplichting om bij het einde van de huur de huurdersvoorzieningen verwijderd te hebben. Ook daarna bleef verhuurder weigerachtig om overleg te voeren over de eindopleverstaat. Daarmee verviel vanzelfsprekend ook de aanspraak van verhuurder om over de periode na het einde van de huur tót de definitieve verwijdering (welke verwijdering in casu door huurder in februari 2011 wel is voltooid) een vergoeding gelijk aan de laatste huurprijs te ontvangen (welke aanspraak volgt uit artikel 7:225 BW en artikel 10.8 van de algemene bepalingen).
Welke conclusies kunnen uit dit arrest uit worden getrokken? Indien in een huurovereenkomst expliciet wordt vermeld dat de door huurder aan te brengen voorzieningen tot het gehuurde zullen gaan behoren, behoeven deze voorzieningen door huurder niet te worden verwijderd bij einde huur, tenzij uiteraard iets anders is overeengekomen. Is sprake van ingrijpende huurdersvoorzieningen die niet tot het gehuurde zijn gaan behoren en die niet zonder risico ongedaan kunnen worden gemaakt, en is verhuurder weigerachtig mee te werken aan overleg over de wijze van verwijdering, dan kan huurder niet zomaar gehouden worden om bij het einde van zijn huur alle door hem aangebrachte voorzieningen te hebben verwijderd. Kortom, het arrest illustreert niet alleen dat huurder en verhuurder er goed aan doen expliciet vast te leggen welke veranderingen wel en niet ongedaan moeten worden gemaakte aan het eind van de huurovereenkomst, maar ook dat het daarmee niet ophoudt. Huurders zullen de facto ook in de gelegenheid moeten worden gesteld door de verhuurder om aan hun ongedaanmakingsverplichting te kunnen voldoen. Gebeurt dat niet, dan verspelen verhuurders mogelijk hun recht op schadevergoeding.
Matthijs Niermeijer is vastgoedadvocaat (partner) bij PHAROS advocaten. Voor informatie: m.niermeijer@pharosadvocaten.nl / 06 53843322.
