Met enige regelmatig krijg ik van verhuurders de vraag voorgelegd of zij de sloten van het verhuurde bedrijfspand mogen verwisselen en de sleutels voor zichzelf mogen houden indien de huurder is vertrokken. Een vertrek van de huurder komt vaak door een vroegtijdige verhuizing, het staken van de exploitatie om bedrijfseconomische redenen of een faillissement. Het belang van verhuurders is dat zij anti-kraak maatregelen willen nemen of bijvoorbeeld de ruimte weer verhuur-gereed willen maken. Een duidelijk antwoord is hierop niet te geven en hangt vaak af van de omstandigheden van het geval en vooral ook van het antwoord op de vraag wat de verhuurder met de ruimte wil doen. Het Hof in Amsterdam gaf enige richting.
Feiten en omstandigheden
- Verhuurder en huurder zijn een ROZ huurovereenkomst voor 2 jaar aangegaan voor een kantoorruimte met een loods. Beëindiging vindt plaats door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Bij niet-tijdige opzegging loopt de huurovereenkomst door voor een nieuwe periode van 5 jaar.
- Na 8 maanden deelt huurder mee dat hij een maand later (maand 9) gaat verhuizen naar een nieuwe locatie, wat hij ook daadwerkelijk doet.
- Verhuurder verwisselt vervolgens (maand 9) zonder overleg de sloten van het verhuurde.
- 5 maanden later (maand 14) ontbindt de advocaat van huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk omdat huurder meent dat verhuurder wanprestatie heeft gepleegd door het verhuurde zelf te gebruiken of door een ander te laten gebruiken. Vanaf dat moment betaalt huurder geen huur meer.
- Verhuurder vordert bij de rechtbank betaling van de resterende huur tot en met het einde van het 7e jaar omdat er niet is opgezegd, en subsidiair tot en met het einde van het 2e jaar, alles vermeerderd met de contractuele boete.
- Huurder verweert zich primair door te stellen dat er buitengerechtelijk is ontbonden in maand 14 en dat de huurovereenkomst toen is geëindigd. Subsidiair stelt hij dat de ontbinding is aan te merken als opzegging en dat de huurovereenkomst dus is geëindigd tegen het einde van de 2 jaarstermijn (en niet de 7 jaars termijn). In beide gevallen vordert hij terugbetaling van de huur tussen het moment van het verwisselen van de sloten door verhuurder in maand 9 en het moment van ontbinding in maand 14.
De beoordeling
De verhuurder krijgt ongelijk bij de rechtbank omdat deze meent dat de ontbinding rechtsgeldig is, maar zoals veel vaker denkt het Hof er geheel anders over. Deze overweegt en beslist als volgt.
Allereerst vindt het Hof dat verhuurder in haar recht stond toen zij de sloten verwisselde en huurder geen nieuwe sleutels gaf. Uit de mededeling van de huurder en uit de daadwerkelijke verhuizing bleek immers dat de huurder definitief weg ging uit het pand en in principe niet meer wilde terugkeren. De belangen van de huurder zijn daarom niet geschaad. Maar op verhuurder blijft uiteraard wél de verplichting rusten om huurder, als hij die wens kenbaar had gemaakt, het gebruik van het gehuurde te geven. In deze casus wilde huurder dat niet. Het verwisselen van enkel de sloten betekent dus niet dat verhuurder het verhuurde in gebruik neemt. Dit betekent dat de verhuurder geen wanprestatie heeft gepleegd en dat de ontbinding van de huurder geen stand houdt.
Nu het voor verhuurder duidelijk genoeg was dat de huurder vertrok, kan de ontbindingsbrief van de huurder volgens het Hof wél als een opzegging worden beschouwd, ondanks dat de huurder geen aangetekende opzeggingsbrief heeft verstuurd. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigde 2 jaar na aanvang (en niet 7 jaar na aanvang). Het Hof oordeelt vervolgens dat de huurder de huur tot dat moment dient te voldoen plus de contractuele boete. Immers, de ontbinding door de huurder heeft geen stand gehouden, het verhuurde is niet door verhuurder in gebruik genomen, en ook het argument van huurder slaagt niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat hij huur moet betalen na het verwisselen van de sloten.
Conclusies
Hoewel het altijd gevaarlijk is om conclusies te trekken uit één arrest denk ik dat we voorzichtig het volgende kunnen concluderen: als het maar duidelijk genoeg is dat huurder vertrekt en daadwerkelijk is vertrokken, dan mag verhuurder de sloten verwisselen. Dat geldt niet als het in gebruik nemen van het gehuurde. Verhuurder moet het gehuurde echter te allen tijde weer in gebruik kunnen geven aan de huurder indien huurder dat wil. Dus het verhuur-gereed maken of zelfs wederverhuren is niet zonder meer toegestaan, tenzij (in dit geval) de verhuurder de buitengerechtelijke ontbinding had geaccepteerd natuurlijk. Een andere conclusie is dat het kennelijk niet altijd nodig is om een opzegging te versturen, mits het de andere partij maar duidelijk is dat opzegging wél de bedoeling was.
Dat verhuurder nog allerlei andere rechten kan uitoefenen indien de huurder vertrekt (bijvoorbeeld zich in het bezit stellen van de achtergebleven spullen van de huurder of het verwijderen daarvan, nakoming van de exploitatieplicht vorderen, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding vorderen al dan niet voorafgegaan door conservatoir verhaalsbeslag) gaat het bestek van dit blog te buiten.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Arjen de Bruijn via a.de.bruijn@pharosadvocaten.nl / 035-7110844
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
