Sinds 1 juli 2016 mogen verhuurders aan huurders een tijdelijk huurcontract aanbieden. Als ik om mij heen kijk, zie ik dat van die mogelijkheid veel gebruik wordt gemaakt. Tijdelijke huurcontracten zijn mogelijk gemaakt in de Wet doorstroming huurmarkt. Het belangrijkste element van zo’n tijdelijk huurcontract is dat de huurder na afloop van de overeengekomen periode van maximaal twee jaar – kortgezegd – geen recht heeft op huurbescherming.
Wet doorstroming huurmarkt
De Wet doorstroming huurmarkt biedt ook een aantal onduidelijkheden. Om deze onduidelijkheden weg te nemen is jurisprudentie nodig. Omdat veel tijdelijke huurcontracten voor één jaar worden aangegaan, waren in het najaar van 2017 de eerste uitspraken over deze nieuwe tijdelijke huurcontracten te verwachten.
Een voorbeeld van een onduidelijkheid is de vraag of het op een of andere manier toch mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, nadat er al een huurovereenkomst tussen dezelfde partijen gold. De Wet doorstroming huurmarkt bepaalt dat het niet mogelijk is twee of meer tijdelijke huurovereenkomsten na elkaar te sluiten. Gebeurt dat toch, dan geldt de tweede tijdelijke huurovereenkomst als een “gewone” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Om zo’n huurovereenkomst te laten eindigen moet de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, en komt de huurder een beroep toe op huurbescherming.
Uitspraak kantonrechter
Maar wat als de tijdelijke huurovereenkomst volgt op een huurovereenkomst die met wederzijds goedvinden is geëindigd? Over deze situatie heeft de kantonrechter in Almelo op 5 december 2017 een uitspraak gedaan.
De verhuurder verhuurde per 1 november 2014 een woonruimte aan de huurder, voor een bepaalde tijd van twee jaar. In juni 2015 (toen het de verhuurder duidelijk was geworden dat de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli van dat jaar zou ingaan), sloten verhuurder en huurder een huurbeëindigingsovereenkomst. De wet maakt mogelijk dat de huurder instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, waarmee hij afziet van zijn recht op huurbescherming. Op grond van de beëindigingsovereenkomst eindigde de huurovereenkomst op 31 oktober 2016.
Ontruimingskortgeding
Op 17 oktober 2016 sloten dezelfde partijen vervolgens per 1 november 2016 een nieuwe, tijdelijke huurovereenkomst voor de periode van een jaar, gebaseerd op de Wet doorstroming huurmarkt. Toen de huurder op 31 oktober 2017 niet wilde vertrekken, startte de verhuurder een ontruimingskortgeding.
De kantonrechter oordeelde dat huurder niet hoefde te ontruimen. Op grond van de Wet doorstroming huurmarkt is het niet mogelijk een tijdelijk huurcontract te sluiten dat direct volgt op een eerdere huurovereenkomst tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning. Dat is alleen anders als de huurder zich ervan bewust was dat hij door het ondertekenen van de beëindigingsovereenkomst voor de eerste huurovereenkomst, en die om te zetten in een tijdelijke huurovereenkomst, zijn huurbescherming prijsgaf. Dat kon de verhuurder niet aantonen.
Het betrof een kortgeding zodat de rechter geen definitief oordeel gaf. Toch leert de uitspraak dat de kantonrechter bij dit soort constructies in elk geval zal kijken of de huurder zich ervan bewust was dat hij de huurbescherming die hij had, prijsgaf. De verhuurder zal dat moeten aantonen. Tenminste zal de verhuurder de huurder hierop uitdrukkelijk en vooraf moeten wijzen.
Maar of dat dan voldoende zal zijn, zullen volgende uitspraken moeten uitwijzen.
Vragen? Neem contact op met Steven Arnold, s.arnold@pharosadvocaten.nl
