Boete huisvestingsverordening Amsterdam, gelijke monniken gelijke kappen

Download PDF

Inmiddels hebben zowel de Rechtbank Amsterdam als de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling”) talloze uitspraken gedaan over boetes die de gemeente Amsterdam grond van de Huisvestingsverordening heeft opgelegd. Boetes in verband met onttrekking van woningen aan de woningvoorraad binnen de gemeente Amsterdam die kunnen oplopen van € 20.500,– (per woning, ‘prijspeil’ 2019) tot honderdduizenden euro`s indien het om meerdere woningen gaat die (volgens de gemeente) worden onttrokken aan de woningvoorraad.

De Afdeling heeft op 16 januari 2019 een interessante (tussen)uitspraak gedaan in een hoger beroep van een eigenaar van een pand met daarin drie woningen die als belegging al sinds 2007 werden verhuurd aan een hotel. De eigenaar/belegger werd (en wordt) in deze zaak bijgestaan door PHAROS advocaten.

In deze zaak had de gemeente zowel aan de huurder van de betreffende woningen, het hotel dat de woningen exploiteerde, als aan de eigenaar/belegger een boete opgelegd in verband met onttrekking van drie woningen aan de woningvoorraad.

Dat de huurder (het hotel), als de partij die de woningen door gebruik als hotelappartementen feitelijk aan de woningvoorraad onttrok, een boete kreeg opgelegd was voor de gemeente niet voldoende. Ook de eigenaar/belegger van de woningen kreeg in dit geval -uit hoofde van zijn bestuursrechtelijke zorgplicht als eigenaar van de woningen- een boete opgelegd door de gemeente. In totaal heeft de gemeente (in dit geval) in verband met de onttrekking van drie woningen aan de woningvoorraad dus een bedrag van €72.000,– aan boetes opgelegd.

De eigenaar kon zich met de opgelegde boete niet verenigen en ging in beroep bij de Rechtbank Amsterdam. In die procedure heeft de eigenaar een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Vanwege het feit dat de gemeente aan woningcorporaties geen boete oplegt indien woningen waarvan zij eigenaar zijn aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken, en aan overige eigenaren/beleggers wel. Terwijl de bestuursrechtelijke zorgplicht -zonder uitzondering- geldt voor iedere eigenaar en er dus geen reden zou mogen op grond waarvan de gemeente aan een particuliere eigenaar of organisatie wel een boete oplegt en aan een woningcorporatie niet.

De Rechtbank Amsterdam heeft het beroep op het gelijkheidsbeginsel echter verworpen.

Tegen deze uitspraak heeft de eigenaar hoger beroep ingesteld en opnieuw is -onder verwijzing naar hetzelfde feitencomplex- door de eigenaar een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Aan de orde is (nogmaals) niet een boete die wordt opgelegd in verband met het zelf feitelijk plegen van een overtreding, maar een boete die wordt opgelegd aan de eigenaar omdat van de eigenaar mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt (de ‘zorgplicht’).

De Afdeling heeft in de (tussen)uitspraak van 16 januari 2019 het beroep op het gelijkheidsbeginsel gehonoreerd en geoordeeld dat de gemeente niet heeft kunnen onderbouwen welk -gerechtvaardigd- onderscheid ten grondslag ligt aan -kort gezegd- het feit dat de gemeente geen boete op grond van de zorgplicht oplegt aan een woningcorporatie en wel aan een particuliere eigenaar/verhuurder.

Ter onderbouwing is in de procedure gewezen op een brief van de wethouder wonen (aan de gemeenteraad) met de titel “Cijfers aanpak woonfraude 2015” (de casus betreft een boete die is opgelegd in dat jaar) waarin is opgenomen dat de corporaties in 2015 956 woningen hebben ‘vrijgemaakt’ in verband met onttrekkingen aan de woningvoorraad. In al die 956 gevallen is aan de woningcorporaties geen boete opgelegd, terwijl in vele tientallen (of honderden) gevallen wel een aan particuliere eigenaren waarvan hun woning is ‘vrijgemaakt’ een boete is opgelegd.

De zaak is nog niet afgerond, omdat de gemeente van de Afdeling de opdracht heeft gekregen om te onderbouwen waarin het onderscheid is gelegen dat aan particuliere eigenaren wel en aan woningcorporaties niet een bestuurlijke boete wordt opgelegd voor het verhuren van een woning zonder de vereiste onttrekkingsvergunning.

Naar mijn oordeel kan de gemeente onmogelijk slagen in deze opdracht. Juist omdat het hier om een boete gaat die in verband met (het schenden van) de zorgplicht wordt opgelegd en op grond van schending van de zorgplicht een eigenaar ook overtreder kan zijn in de zin van art. 5:1 lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht. En te meer omdat de vaste jurisprudentie van de Afdeling in het kader van een boete op de zorgplicht luidt: “om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand, dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.”

Het is onmogelijk om deze maatstaf bij een woningcorporatie anders toe te passen dan bij een particuliere eigenaar. Er is dus geen rechtvaardiging voor het tot nu toe door de gemeente gemaakte onderscheid in het kader van de ‘zorgplicht’.

Mijns inziens dient de (tussen)uitspraak van de Afdeling er dan ook toe te leiden dat -in toekomstige gevallen- de gemeente, hetzij ook aan woningcorporaties een boete oplegt indien een woning van een woningcorporatie aan de woningvoorraad (denk aan illegale AirBNB) wordt onttrokken, danwel dat de gemeente geen enkele eigenaar meer beboet op grond van het schenden van de bestuursrechtelijke zorgplicht.

Indien de gemeente in de toekomst voor de eerste optie kiest, zal dat leiden tot een aanzienlijke ‘lastenverzwaring’ voor de woningcorporaties, nu het per jaar gaat om tenminste enkele honderden woningen van woningcorporaties en daarmee voor miljoenen euro`s aan boetes aan woningcorporaties zouden worden opgelegd.

Dat de corporaties hier niet mee content zullen zijn, is duidelijk. Maar de gemeente dient mijns inziens één lijn te trekken waar het gaat om het straffen van eigenaren van woningen op grond van het ‘verzaken’ van hun zorgplicht. Het oordeel van de Afdeling is in ieder geval dat de gemeente vooralsnog niet heeft kunnen aantonen dat er sprake is van een gerechtvaardigd onderscheid in de behandeling van de verschillende soorten woningeigenaren.

Bij vragen kunt u contact opnemen met Matthijs Niermeijer.

    Matthijs Niermeijer

    Ik voer mijn praktijk vanuit een gecombineerde belangstelling voor het recht en ondernemerschap. Hoe kan ik ondernemers en andere partijen bijstaan in hun bedrijfsvoering, is een vraag die ik mij altijd stel. De combinatie van een advies- en procespraktijk maakt het werk als vastgoedadvocaat zo interessant en uitdagend. Meer over mij. m.niermeijer@pharosadvocaten.nl / 06-53 843 322

    Andere blogs