Wat is bevrijdende verjaring?
Eén van de manieren waarop de eigendom van grond kan overgaan is via bevrijdende (extinctieve) verjaring. Bevrijdende verjaring moet aan de volgende vereisten voldoen:
- openbaar en ondubbelzinnig bezit van de grond,
- het bezit moet gedurende twintig jaar duren, en
- de bezitter hoeft niet te goeder trouw te zijn.
Wie is de eigenaar van de strook grond?
De Hoge Raad deed dit jaar een interessante uitspraak over deze vorm van verjaring. De vraag in deze zaak is of het eigendom op grond van bevrijdende verjaring is overgegaan op de eigenaar van een aangrenzend perceel of niet.
In de uitspraak van de Hoge Raad draait het om de eigendom van een deel van een bosperceel van de gemeente. Feitelijk betrof het een strook grond. De eigenaar van het stuk grond naast de strook (we noemen hem voor het gemak “H.”) heeft op een gegeven moment een omheining met een poort om de strook grond geplaatst en er twee boshutten, een deel van een jeu-de-boulesbaan en een houtopslagplaats aangelegd. De strook grond was daardoor alleen nog toegankelijk vanaf het perceel van H.
Pas geruime tijd na het plaatsen van de omheining ontvangt H. een brief van de gemeente. In deze brief geeft de gemeente aan dat H. zijn gebruik (of huur) van de strook moet staken, omdat de gemeente werkzaamheden moet verrichten op de strook grond.
Al 20 jaar een houtopslagplaats op de ‘gemeentegrond’?
H. maakt aan de gemeente duidelijk dat hij naar zijn mening door verjaring eigenaar is geworden van de strook. Hij beweert al ruim twintig jaar bezitter van de strook te zijn.
In de juridische procedure die volgt vordert H. een zogeheten ‘verklaring voor recht’ dat hij de strook door verjaring in eigendom heeft verkregen en dat de gemeente moet meewerken aan vastlegging hiervan bij de notaris. De gemeente bestrijdt deze vorderingen en vordert op haar beurt ontruiming van de strook en een verbod op het gebruik en betreding ervan.
De rechtbank gaat ter plekke kijken en wijst de vorderingen van H. af en die van de gemeente toe.
Het hof denkt er anders over
Het hof vernietigt echter het vonnis van de rechtbank, want (kort gezegd):
- kan zich terecht beroepen op het openbaar en ondubbelzinnig bezit van de strook. Reden hiervoor is dat zijn werkzaamheden aan de strook gekwalificeerd kunnen worden als bezitsdaden die openbaar en kenbaar aan de gemeente waren;
- het verweer van de gemeente, dat het bezit van H. van buitenaf niet onmiddellijk zichtbaar zou zijn en dat er gericht onderzoek van de gemeente nodig is om vast te stellen waar het perceel van H. eindigt en waar de strook begint, doet niets af aan het openbare en ondubbelzinnige bezit van H. Dat de gemeente haar eigendomsgrenzen niet heeft geïnspecteerd, kan niet tot gevolg hebben dat het bezit van H. niet kenbaar moet worden geacht.
De gemeente neemt geen genoegen met deze uitspraak en gaat naar de Hoge Raad.
De gemeente meent dat er geen sprake is van het vereiste bezit voor bevrijdende verjaring als de rechthebbende dit pas bij gericht onderzoek ter plaatse kan vaststellen. Alle feiten en omstandigheden zijn van belang bij de vaststelling of iemand rechthebbende pretendeert te zijn. Daarnaast betoogt de gemeente dat het niet verwacht kan worden van grondeigenaren dat zij met een zekere regelmaat onderzoeken of er sprake is van eventuele bezitsdaden. Dit is met name het geval als het om bosgronden gaat of andere gebieden die moeilijk toegankelijk zijn. ‘De gemeente heeft toch geen tijd om alle braakliggende stukken grond te gaan controleren?’, is haar argument.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad maakt korte metten met de argumenten van gemeente. De Hoge Raad oordeelt dat het niet is vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk kennis heeft gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. Met andere woorden: voldoende is dat het een en ander naar buiten toe kenbaar was. Verder kan het lastig zijn voor grondeigenaren om moeilijk toegankelijke percelen periodiek te controleren, maar dat maakt de wettelijke vereisten niet anders. Dat is dus geen argument.
Tot slot heeft de Hoge Raad nog een uitgebreide (extra) overweging over de mogelijkheid dat H. onrechtmatig handelt ten opzichte van de gemeente door het stuk grond te gebruiken als dat van hemzelf, terwijl H. wist dat de gemeente daarvan eigenaar was. Er is een vordering tot schadevergoeding mogelijk, waarbij de schadevergoeding uit natura bestaat: de gestolen zaak wordt teruggeven. Het systeem van de wet verzet zich hier niet tegen.
Hierbij plaatst de Hoge Raad twee opmerkingen:
- De niet-rechthebbende (H.) kan in deze procedure niet tegenwerpen dat de gemeente heeft nagelaten regelmatig onderzoek te doen naar eventuele bezitsdaden door onbevoegden.
- Op de vordering is een verjaringstermijn van vijf jaar van toepassing. Deze termijn start op het moment dat de gemeente bekend is met zijn eigendomsverlies.
Heeft u vragen over verjaring? Bel of mail mij.
