Op 1 januari 2015 zal de vernieuwde Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) in werking treden. Eén van de doelstellingen van die wet is dat maatschappelijke ondersteuning wordt aangepast aan het feit dat mensen, en dus ook gehandicapten, zo lang mogelijk in hun eigen woning willen blijven wonen. Een belangrijk middel om dat doel te bereiken, is het aanpassen van die woning aan hun handicap of beperking. Ook indien die woning wordt gehuurd en geen eigendom is van de gehandicapte bewoner.
Het huidige artikel 16 van de Woningwet bepaalt dat de eigenaar van een woning de voorzieningen treft waarvoor ingevolge de ‘oude’ Wmo geldelijke steun is verleend. Denk in dit kader aan trapliften (ook in gemeenschappelijke trappenhuizen), verhoogde toiletten, en aanbouwen aan de woning. De eigenaar van de woning treft die voorzieningen ten behoeve van de gehandicapte huurder die de woning bewoont.
De voorzieningen die de eigenaar (op grond van de oude Wmo) ten behoeve van zijn gehandicapte huurder heeft getroffen en krachtens artikel 16 van de Woningwet zijn aangebracht, hoeven bij einde huur niet te worden verwijderd door de huurder. ‘Uit artikel 16 van de Woningwet vloeide expliciet voort dat de woningaanpassing bij vertrek van de huurder uit de woning niet ongedaan hoefde te worden gemaakt; immers de aanpassing werd door de eigenaar zelf aangebracht’, aldus de Memorie van Toelichting bij de nieuwe WMO.
Artikel 16 van de Woningwet wordt met ingang van 1 januari 2015 geschrapt en ‘vervangen’ door artikel 2.3.7 van de WMO dat in lid 1 bepaalt dat indien de gemeente heeft beslist tot aanpassing van een (gehuurde) woning, de gemeente, of de huurder bevoegd is om zonder toestemming van de eigenaar deze woningaanpassing uit te voeren.
Lid 2 van artikel 2.3.7 bepaalt dat de gemeente alvorens de woningaanpassing uit te voeren de eigenaar de mogelijkheid biedt zijn mening te geven (‘horen’) over de voorgenomen woningaanpassing.
En lid 3 tenslotte bepaalt dat de gemeente of de huurder niet verplicht is om de woningaanpassing ongedaan te maken, indien de huurder niet langer gebruik maakt van de woning (lees nadat de huurovereenkomst is beëindigd). Dit laatste betekent dus dat als een verhuurder bij einde huur –bij voorbeeld- met een traplift in zijn pand wordt geconfronteerd, hij dan zelf de kosten zal moeten dragen van het verwijderen daarvan.
De verhuurder (bijvoorbeeld een woningcorporatie) zal dus én de wijzigingen in en aan het gehuurde moeten dulden, én daarnaast moeten aanvaarden dat hij bij einde huur zelf –en voor eigen rekening- deze wijzigingen moet verwijderen. Indien gemeenten in convenanten met woningcorporaties afspraken maken over eventuele ‘wegbreekvergoedingen’, zullen andere verhuurders vermoedelijk ook aanspraak kunnen maken op een dergelijke vergoeding, ‘gelijke monniken, gelijke kappen’. Gemeenten zouden hier rekening mee kunnen (moeten?) houden bij het sluiten van dergelijke convenanten en het inrichten van hun nieuwe WMO-verordeningen.
De bevoegdheid van de huurder (en de gemeente) om zonder toestemming van de eigenaar werkzaamheden aan zijn pand uit te voeren, wijkt af van de in artikel 7:215 lid 1 BW neergelegde hoofdregel dat een huurder niet bevoegd is om een gehuurde woning geheel of gedeeltelijk te veranderen indien de verhuurder daar niet mee instemt.
En op grond van artikel 7:215 lid 5 BW kan de verhuurder verlangen dat de huurder bij het einde van de huur de door huurder aangebrachte voorzieningen verwijdert.
Artikel 2.3.7 lid 3 van de (nieuwe) WMO bepaalt echter dat de aanpassingen bij het einde van de huur niet hoeven te worden verwijderd. In zoverre wijkt de nieuwe wettelijke regeling af van het huurrecht bij zelf aangebrachte voorzieningen (‘woningaanpassingen’) op grond van een WMO (of Wmo) beschikking.
Bij deze inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder kunnen de nodige vraagtekens worden gesteld en in de parlementaire behandeling is deze schending dan ook aan de orde gekomen. Opmerkelijk genoeg is geen aandacht besteed aan de positie van de verhuurder bij het door de gemeente toekennen aan een huurder van een voorziening (bij voorbeeld een woningaanpassing in de vorm van een traplift in het gemeenschappelijk trappenhuis). Althans, het recht van de eigenaar om over de wijze van uitvoering te worden gehoord (lid 2 artikel 2.3.7 van de nieuwe WMO), doet geen recht aan zijn –in de rechtspraak verankerde- positie als belanghebbende bij de beslissing of überhaupt wel een voorziening aan de woning moet worden getroffen.
Het feit dat een verhuurder krachtens rechtspraak als belanghebbende (ex art. 1:2 Awb) dient te worden aangemerkt, betekent dat hij niet alleen de wijze van uitvoering, maar ook de ‘noodzaak’ van de voorziening zelf kan betwisten in een bestuursrechtelijke procedure (bezwaar, beroep bij de rechtbank en hoger beroep). Artikel 2.3.7 lid 2 van de nieuwe WMO lijkt dan ook strijdig met de rechtspraak over artikel 16 van de Woningwet.
Tijdens de parlementaire behandeling heeft de regering, onder verwijzing (onder meer) naar het VN-verdrag inzake de rechten van mensen met een handicap, duidelijk gemaakt van mening te zijn dat de inbreuk op het eigendomsrecht gerechtvaardigd is en dat de redelijke belangen van de eigenaar worden geborgd door het tweede lid van de bepaling (het ‘horen’ over de wijze van uitvoering).
Daarbij kunnen de kosten van het eventueel weer in oude staat herstellen van de woning in de afweging worden betrokken, aldus de regering. Dat biedt de eigenaar van de woning echter geen (rechts)zekerheid. Bovendien gaat het nogal ver dat niet de eigenaar (zoals onder de ‘oude’ regeling ex art. 16 Woningwet) wordt gedwongen om werkzaamheden aan zijn pand uit te voeren, maar dat op grond van de nieuwe regeling, de gemeente zelf degene zal zijn die de werkzaamheden aan een pand van een ander uitvoert. En een deugdelijke wettelijke compensatieregeling voor het herstellen van de –voor verhuurder ongewenste- wijzigingen ontbreekt in artikel 2.37 van de nieuwe WMO. Det roept logischerwijs de vraag op of dit wel evenredig is jegens de eigenaar.
De nieuwe regeling geeft een gemeente de bevoegdheid om –tegen de wil van de eigenaar/verhuurder- aanpassingen aan een woning uit te voeren, van soms ingrijpende aard. De eigenaar zal in beginsel zelf degene zijn die de aanpassingen bij einde huur moet verwijderen en ook de kosten hiervan komen voor zijn rekening. Er kleven echter meerdere juridische haken en ogen aan de nieuwe regeling en gemeenten, huurders, woningcorporaties en andere verhuurders zullen hier terdege rekening mee moeten houden.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Matthijs Niermeijer.
m.niermeijer@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844
