De ontvangsttheorie en het opzeggen van een huurovereenkomst

Download PDF

Een verkeerd geadresseerde opzeggingsbrief van de huurder van bedrijfsruimte kan het gevolg hebben dat de huurovereenkomst niet beëindigd wordt. In een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:812) gaat het om de vraag of de huurder van de bedrijfsruimte de overeenkomst tijdig heeft opgezegd.

Feiten

In deze zaak ging het om huur van bedrijfsruimte over een (eerste) periode van 1 februari 2012 tot en met 31 januari 2017. In de overeenkomst is onder meer bepaald dat:

  • de huurder de overeenkomst tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar kan opzeggen,
  • de opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot aan de beheerder gestuurd kan worden,
  • de verhuurder tevens de beheerder is en
  • adres X als vestigingsadres van de verhuurder in de overeenkomst is opgenomen. Op dit adres is een bouwbedrijf van de verhuurder gevestigd, dat tijdens de huurperiode failliet is verklaard.

Bij aangetekende brief van 22 januari 2016 zegt de huurder de overeenkomst per 1 februari 2017 op. Deze brief stuurt de huurder naar adres X. De huurder krijgt deze brief enkele dagen later retour gestuurd met de mededeling ‘foutief adres’. Vervolgens stuurt de huurder de brief van 22 januari 2016 bij e-mail van 30 januari 2016 naar de verhuurder. Op 31 januari 2016 hebben partijen telefonisch contact. De verhuurder geeft tijdens dat gesprek aan dat hij niet meer gevestigd is op adres X en dat hij de e-mail van 30 januari 2016 niet heeft ontvangen. Volgens de verhuurder is de huur dus niet tegen 1 februari 2017 opgezegd, want hij heeft de opzeggingsbrief niet ontvangen. De huurder stapt naar de kantonrechter om de huuropzegging per 1 februari 2017 af te dwingen.

Kantonrechter

De kantonrechter wijst deze vordering van de huurder af. Het draait in dit geval om artikel 3:37 lid 3 BW: “een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring dient, om haar werking te hebben, die persoon te hebben bereikt. […]”. In het kader van dit artikel acht de kantonrechter van belang dat partijen géén woonplaatskeuze in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Adres X is volgens de kantonrechter slechts een vestigingsadres. Bovendien was de huurder bekend met het faillissement van het bouwbedrijf van de verhuurder, waardoor de verhuurder vanaf medio 2013 niet langer vanaf adres X met de huurder correspondeerde. De huurder mocht dus niet aannemen dat zij de verhuurder kon bereiken op adres X en dus wijst de kantonrechter de vordering af. De huurder stelt hierop hoger beroep in.

Hoger beroep

Onder verwijzing naar de uitleg van de Hoge Raad van artikel 3:37 lid 3 BW (ECLI:NL:HR:2013:BZ4104) oordeelt het hof dat de huurder de huur op de juiste manier heeft opgezegd. Aangezien de verhuurder tevens de beheerder was en omdat er – naast het vestigingsadres – geen ander correspondentie adres was overeengekomen, kon de huurder de opzeggingsbrief aan adres X sturen. De huurder heeft simpelweg het bepaalde in de huurovereenkomst nageleefd. Daarbij is het wél van belang dat dit anders zou zijn, indien de verhuurder vóór de opzegging uitdrukkelijk had aangegeven dat adres X buiten gebruik was. De verhuurder heeft wel gesteld dat hij aan de huurder kenbaar heeft gemaakt dat hij géén correspondentie meer op adres X wilde ontvangen, maar deze stelling is niet bewezen door de verhuurder en daarom gaat het hof aan deze stelling voorbij.

Concluderend

Om ongewenste huurverlenging te voorkomen is het voor de huurder van belang om de opzeggingsbrief juist te adresseren. Dat is een open deur, maar het (foutief) adresseren van een opzeggingsbrief levert juridische geschillen op, terwijl dergelijke geschillen met enige aandacht aan de opzeggingsbrief voorkomen kunnen worden. Verstuur de opzeggingsbrief zo mogelijk per deurwaardersexploot, zodat de verhuurder de goede ontvangst (mits het juiste adres is gebruikt) niet kan ontkennen. Tot slot is het voor de verhuurder belangrijk om expliciet aan te geven aan welk adres de huurder zakelijke correspondentie kan sturen.

    Pieter Crombach

    Pieter Crombach heeft zijn rechtenstudie voltooid aan de Universiteit Utrecht. Hij is werkzaam in de algemene vastgoedpraktijk van PHAROS advocaten op het gebied van o.a. huur(proces-)recht, koop/verkoop van vastgoed, projectontwikkeling en bouw- en aanbestedingsrecht. p.crombach@pharosadvocaten.nl

    Andere blogs