Vanaf 1 januari 2020 kent de rechtbank Amsterdam speciale “Huurzittingen”. Hiervoor liep al vanaf 2018 een pilot, in samenwerking met woningcorporaties en schuldhulpverlening. De rechtbank wil met deze zittingen het aantal ontruimingen verminderen door in een vroeg stadium bindende betalingsregelingen met huurders te treffen.
Het gaat om procedures waarin een woningcorporatie ontruiming van een woning vordert wegens huurachterstand. De achterliggende gedachte is te begrijpen. Het voorkomen van ontruiming wegens een huurachterstand is een goed streven. Ook is het goed te voorkomen dat een huurachterstand verder oploopt, en dat de schulden nog meer toenemen door proceskosten en ontruimingskosten. In het algemeen geldt dat het voor alle partijen het beste is als een huurder in de woning kan blijven wonen, en de huur betaalt.
Het doel van de regeling is dat huurders in een vroeg stadium naar een zitting komen. Tot nu toe laten huurders vaak verstek gaan, zodat de rechtbank – normaal gesproken – de ontruimingsvordering moet toewijzen. Contact met de huurder is er dan niet geweest.
In de nieuwe situatie treft de rechter op de zitting, in overleg met schuldhulpverlening, met de huurder een betalingsregeling. De betalingsregeling legt de rechter vast. Indien de regeling wordt nagekomen, en de huurder de huur vervolgens op tijd betaalt, volgt geen ontruiming. Indien de regeling niet wordt nagekomen, wordt de ontruiming alsnog uitgesproken.
Vanuit praktisch en maatschappelijk oogpunt begrijpelijk. Vanuit procesrechtelijk oogpunt valt er wel iets op.
De huurder wordt uitgenodigd om op de eerste zitting te verschijnen. Die eerste zitting is meestal een rolzitting, waarbij de eisende partij, in dit geval de woningcorporatie, niet aanwezig is. De rechter spreekt met de huurder een regeling af zonder dat de verhuurder aanwezig hoeft te zijn. Dat wringt met het beginsel van hoor- en wederhoor.
Daarnaast is de rechter op grond van het procesrecht verplicht om een uitspraak te doen op de vordering van de eisende partij. De woningcorporatie vordert ontruiming. De rechter kan aan die vordering voorbijgaan, indien ook de eisende partij, de woningcorporatie, daarmee instemt.
De meeste woningcorporaties gaan niet over een nacht ijs bij ontruimingsvorderingen. Vaak treedt een corporatie al in een vroeg stadium, soms al na een maand huurachterstand, in contact met de huurder. Met als doel een hogere achterstand en ontruiming te voorkomen. De vordering tot ontruiming is dan een laatste redmiddel. Vaak zijn er al betalingsregelingen gesloten, die de huurder keer op keer niet nakomt.
De rechter gaat dus voorbij aan de vordering en sluit een betalingsregeling met de huurder, ook zonder medewerking op de zitting van de woningcorporatie. Corporaties hebben op voorhand meegewerkt met de pilot, maar zullen niet altijd betrokken zijn bij het sluiten van de regelingen op de zitting. Procesrechtelijk is dat riskant te noemen, maar zoals gezegd vanuit maatschappelijk oogpunt zeker het proberen waard.
Vragen hierover? Neem contact op met Steven Arnold, s.arnold@pharosadvocaten.nl
