Bent u verhuurder van woonruimte? Sluit u tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte? Let dan goed op! Deze huurovereenkomsten lijken een verhuurdervriendelijke optie, echter schijn kan bedriegen. Indien u immers niet op tijd of geen actie onderneemt, gaat deze tijdelijke huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen duur over in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en is het in beginsel niet meer mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen.
Tijdelijke huurovereenkomst
Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op 1 juli 2016 is het mogelijk om eenmalig een tijdelijke huurovereenkomst (woonruimte) aan te gaan. Deze huurovereenkomst eindigt door het enkele verloop van de afgesproken duur, zonder dat een opzegging noodzakelijk is (artikel 7:271 lid 1 juncto artikel 7:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). In artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat deze tijdelijke huurovereenkomst in het geval van een zelfstandige woning maximaal twee jaar mag duren. Bij een niet zelfstandige woning (denk aan studentenkamers) is deze termijn maximaal vijf jaar.
Informatieplicht
Deze tijdelijke huurovereenkomst eindigt dan wel door het enkele verloop van de huurtijd, toch dient de verhuurder actie te ondernemen, anders kunnen de gevolgen groot zijn. De huurovereenkomst wordt dan voor onbepaalde tijd verlengd (artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Wat dient te gebeuren? U dient de huurder schriftelijk te informeren dat de huur op de overeengekomen datum afloopt. Deze aanzegging dient u binnen drie tot één maand vóór het verstrijken van de huurtermijn te doen, bij voorkeur per aangetekende post. Zo staat u bewijsrechtelijk sterker indien de huurder betwist dat hij de aanzegging ontvangen heeft. Een aanzegging moet namelijk de huurder daadwerkelijk bereikt hebben om zijn werking te kunnen hebben (artikel 3:37 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek). In een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:4759) heeft de verhuurder de aanzegging per e-mail naar de huurder gestuurd. De huurder betwist vervolgens de ontvangst van de e-mail. Zij stelt dat deze waarschijnlijk in de map ‘ongewenste e-mail’ terecht is gekomen, en dat deze map automatisch geleegd wordt. Nu de verhuurder de ontvangst niet kan bewijzen, neemt de rechtbank aan dat de huurder niet tijdig geïnformeerd is. Kortom, neem het zekere voor het onzekere en verstuur de aanzegging altijd per aangetekende brief.
In de lagere rechtspraak
Aangezien de wetgeving nog steeds redelijk nieuw is en de Hoge Raad nog geen arrest over dit onderwerp heeft gewezen, zijn wij voor de uitleg hiervan aangewezen op uitspraken van de rechtbanken. In twee uitspraken werd de termijn waarbinnen de aanzegging moet plaatsvinden, strik gehanteerd. Zo is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan bij een aanzegging die één dag te laat is gedaan (Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RB:MNE:2017:3011) en bij een aanzegging die twee dagen te vroeg en vijf dagen te laat is gedaan (Rechtbank Zeeland-West-Brabant 10 januari 1018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332). De Rechtbank Midden-Nederland (r.o. 4.6) benadrukt in haar uitspraak dat de wetgever niet bedoeld heeft om een toets van de redenen voor beëindiging van de huurovereenkomst te laten plaatsvinden. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant overweegt in haar uitspraak (r.o. 3.15) dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (de redelijkheid en billijkheid) terughoudendheid moet toepassen in het kader van het vereiste uit artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens de rechter kan niet snel worden aangenomen dat zo een in de wet opgenomen vereiste geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
In de meest recente uitspraak over dit onderwerp heeft de Rechtbank Overijssel (28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:20181628) een andere richting ingeslagen. In deze zaak was de aanzegging door de verhuurder twee dagen te vroeg gedaan. De kantonrechter acht het beroep op artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek en dan in het bijzonder de zinssnede “niet eerder dan drie maanden”, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hierbij laat de kantonrechter zich met name leiden door het feit dat de huurder niets heeft aangevoerd waaruit blijkt dat hij in zijn belangen is geschaad doordat de verhuurder hem twee dagen eerder heeft geïnformeerd. Verder zou volgens de rechtbank de verhuurder in een redelijk belang worden geschaad aangezien deze geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wilde sluiten met de huurder. De kantonrechter oordeelt dan ook dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd. De uitkomst van deze uitspraak, en de onderbouwing hiervan, past echter niet in de lijn van de voorgaande uitspraken.
Slotsom
De rechtspraak geeft een verwarrend beeld. Onduidelijk is welke rol toekomt aan de redelijkheid en billijkheid (de belangen van de huurder en verhuurder). Het is dan ook wachten op verdere (hogere) rechtspraak. Ondanks het feit dat de rechtspraak niet eenduidig is, lijkt het aannemelijk dat een te late aanzegging in ieder geval leidt tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Neem geen risico; bewaak de huurtermijnen goed zodat u weet op welk moment de aanzegging moet plaatsvinden. Zorg ervoor dat u deze aanzegging doet binnen de termijn van drie tot één maand vóór het einde van de huurovereenkomst.
Vragen? Neem contact op met Ellis Cuijpers, e.cuijpers@pharosadvocaten.nl
