Een huurder van winkelruimte ziet zich doorgaans niet graag geconfronteerd met concurrentie in zijn directe omgeving. Zeker niet als dit omzetverlies tot gevolg heeft. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland heeft recent uitspraak gedaan in een tot de verbeelding sprekende en juridisch interessante procedure hierover tussen twee supermarktketens, met vestigingen aan de voet van het klimduin in Schoorl.
de oude situatie (Super de Boer en Marskramer) |
de nieuwe situatie (Jumbo en Deen) |
Casus concurrerende supermarkten aan voet klimduin
Uit de gepubliceerde uitspraak blijkt het volgende. Jumbo huurt, als rechtsopvolger van Super de Boer, reeds vele jaren ca. 1200 m2 aan de voet van het klimduin in Schoorl en exploiteert in het gehuurde een Jumbo supermarkt. Het gehuurde maakt deel uit van een complex, bestaande uit een winkelstrip op de begane grond met daarboven woningen.
Deen heeft de eigendom van het (vermoedelijk gehele) complex – en daarmee van het gehuurde – in 2009 verworven en is vanaf dat moment verhuurder geworden van Jumbo. Direct naast Jumbo werd een Marskramer winkel geëxploiteerd (in hetzelfde complex dus). Na opzegging van de huur door Marskramer gaat Deen aldaar zélf een (kleine) Deen supermarkt exploiteren van ca. 240 m2. Jumbo en Deen, concurrerende supermarktketens, zijn door de vestiging van een nieuwe Deen supermarkt buren van elkaar geworden (hallo Jumbo!).
Een interessante ontwikkeling aan de Duinvoetweg in Schoorl, waarbij het goed voor te stellen is dat Jumbo hier niet positief tegenover staat. Jumbo blijkt in ieder geval ‘not amused’ en start een procedure.
De kort geding procedure
Jumbo vordert van Deen (als verhuurder) in kort geding staking van de Deen supermarkt, omdat Deen Jumbo het rustig huurgenot ontneemt door de concurrerende activiteiten wat kwalificeert als een wanprestatie, dan wel een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Jumbo krijgt echter geen gelijk. De vordering is afgewezen om de volgende redenen.
Allereerst oordeelt de kantonrechter (als voorzieningenrechter in kort geding) dat het ondernemen van concurrerende activiteiten door een verhuurder (Deen in deze casus) niet zonder meer een gebrek oplevert, zoals Jumbo stelt. Het hangt van de omstandigheden van het geval af of er sprake is van een gebrek. Van dergelijke omstandigheden is geen sprake volgens de kantonrechter. Jumbo had in dat verband moeten aantonen dát zij omzetverlies heeft geleden én dat dit omzetverlies is te wijten aan Deen (zie meer specifiek de volgende alinea). Jumbo is daar in beide gevallen onvoldoende in geslaagd.
Ter zitting bleek namelijk dat er niet zozeer sprake was van een omzetdaling bij Jumbo, maar van een verminderde omzetstijging, die 6 % bij het landelijk gemiddelde van Jumbo zou achterlopen. Jumbo heeft echter geen exacte cijfers overgelegd (het bedrijfsgeheim zou zich hiertegen verzetten), dan wel dit anderszins aangetoond. Haar schade (bestaande uit een omzetdaling) ligt niet voor de hand volgens de kantonrechter, zoals Jumbo kennelijk wel doet voorkomen. Dat de omzet is gedaald, althans achtergebleven bij het landelijk gemiddeld van Jumbo, komt kortom niet vast te staan en ook niet dat de vermeende omzetdaling het gevolg is van de vestiging van een Deen supermarkt. Gelet op het verstrekkende gevolg van een toewijzing van de vordering van Jumbo, staking van de Deen supermarkt, dient dit wel vast te staan volgens de kantonrechter. Er is volgens de kantonrechter dus niet sprake van een gebrek (dan wel een wanprestatie), al staat dat niet met zoveel woorden in de uitspraak. De kantonrechter wijst de vordering van Jumbo af.
Concurrentiebeperkend beding
Verder is relevant dat ook niet vast komt te staan dat Jumbo met Deen als verhuurder is overeengekomen dat Deen zich zou onthouden van concurrerende activiteiten. Jumbo moest het daarom hebben van de (juridische) stelling dat zij door de concurrentie van haar verhuurder (Deen) niet het genot van het gehuurde heeft ontvangen dat zij mocht verwachten. Naast uit de wet (artikel 7:204 BW) volgt die verplichting van Deen kort gezegd ook uit een partijafspraak met een min of meer gelijke strekking, aldus Jumbo. Concurrentie kan in dit kader een wanprestatie opleveren, maar zoals uit de uitspraak en voornoemde overwegingen wel blijkt wordt dat niet zomaar aangenomen. Concurrentie valt al snel onder het risico waar een ondernemer rekening mee dient te houden (ondernemersrisico).
Een concurrentiebeperkend beding (ook wel in de vorm van een branchebeschermingsbepaling waarin al dan niet exclusiviteit is bedongen) had Jumbo wellicht uitkomst kunnen bieden. Het komt dan natuurlijk wel aan op de formulering van een dergelijk beding (wat valt precies als concurrentie te kwalificeren en wie moet zich hiervan onthouden?). Bovendien dient het beding niet in strijd te zijn met artikel 6 van de Mededingingswet. Bedingen die concurrentie expliciet verbieden kunnen op grond van artikel 6 van de Mededingingswet namelijk nietig zijn. Dan biedt een dergelijk beding alsnog geen soelaas.
Rechtsopvolgend verhuurder
Bij een rechtsopvolgend verhuurder, waarvan in deze casus ook sprake is (Deen), is het verder zaak om er rekening mee te houden dat niet alle afspraken tussen een huurder en verhuurder automatisch overgaan op de nieuwe verhuurder. Koop breekt weliswaar geen huur (artikel 7:226 BW), maar het is niet vanzelfsprekend dat alles wat door de oorspronkelijke contractspartijen is overeengekomen met betrekking tot het gebruik van het goed ook de opvolgende partijen bindt. Het kan daarom (voor een huurder) verstandig zijn om zekerheidshalve overeen te komen dat bij eigendomsoverdracht van het gehuurde, de verhuurder een concurrentiebeperkend beding ‘doorgeeft’ aan de verkrijger (rechtsopvolgend verhuurder).
Een dergelijke bepaling tezamen met een goed geformuleerd concurrentiebeperkend beding biedt een huurder meer zekerheid op een concurrentievrije toekomst. Vanuit verhuurdersperspectief is het echter zaak om niet zomaar met dergelijke bedingen in te stemmen, omdat dit de (verhuur)mogelijkheden van het verhuurde pand aanzienlijk kan beperken.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Thijs Homveld via t.homveld@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844.
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
