In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam staat het branchepatroon van de Markthal in Rotterdam centraal (zie Rb. Rotterdam 2 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:691). Het branchepatroon was in een tekening neergelegd en deze tekening maakte een onderdeel uit van de tussen verhuurder en huurder gesloten huurovereenkomst. Door middel van deze branchetekening is bij de huurders de verwachting gewekt dat sprake zou zijn van een ‘vershal’ waar, naast delicatessen en bijzonder eten, vooral veel aanbod aan verse groenten, fruit, vlees en vis zou zijn. Een huurder is van mening dat de verhuurder zich niet aan dit afgesproken branchepatroon heeft gehouden en de Markthal als een gevolg hiervan veranderd is in een ‘horecahal’. De huurder heeft de verhuurder vervolgens voor de rechter gedaagd en gevorderd dat de huurovereenkomst ontbonden wordt aangezien volgens hem sprake is van een tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst. Verder stelt de huurder dat sprake is van dwaling, onvoorziene omstandigheden en een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek.
Afwijking van het branchepatroon
De rechtbank concludeert inderdaad dat afgeweken is van het branchepatroon; de echte versproducten zijn minder vertegenwoordigd dan vooraf werd beoogd op grond van de branchetekening. De vraag is vervolgens welke gevolgen deze conclusie heeft.
Tekortkoming in de nakoming
Er is echter geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder op grond waarvan de huurder de huurovereenkomst mag ontbinden. Volgens de rechtbank kwalificeert het volgen van het branchepatroon in dit geval immers niet als een resultaatsverbintenis, maar als een inspanningsverbintenis. Bij een inspanningsverplichting spant een partij zich in om een bepaald resultaat te bereiken, maar garandeert deze dat resultaat niet.
De rechtbank geeft aan dat het weliswaar om een vastomlijnd concept gaat, maar dat voor alle betrokken partijen duidelijk is dat het tevens een nieuw en innovatief concept betreft. De verhuurder moet als gevolg daarvan een zekere mate van vrijheid hebben om met de markt mee te bewegen. De rechtbank is van mening dat van het loslaten van het concept waarin de verkoop van vers voedsel centraal staat, niet aan de orde is. Wel wordt er meer bereid eten verkocht dan oorspronkelijk de bedoeling was. De zoektocht van de verhuurder naar juiste huurders voor alle categorieën vers bleek namelijk lastig. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de verhuurder voldoende inspanning verricht. Hij heeft zelfs actie ondernomen tegen huurders die – terwijl hen dat niet was toegestaan – horeca activiteiten ontplooiden en is juist terughoudend geweest met het toestaan van horeca.
Dwaling
Het beroep op dwaling gaat eveneens niet op. De huurder mocht verwachten dat de verhuurder voldoende inspanningen zou leveren om de branchering in lijn te laten zijn met hetgeen partijen voor ogen hadden. Hij mocht niet verwachten dat de tekeningen stipt gevolgd zouden worden en indien hij die verwachting wel had, komt deze dwaling voor eigen rekening.
Onvoorziene omstandigheden
Ook het beroep op onvoorziene omstandigheden faalt. Aangezien de verhuurder de invulling van het branchepatroon niet als resultaatsverbintenis (maar als inspanningsverbintenis) in de huurovereenkomst op heeft genomen, was het mogelijk dat het branchepatroon niet volledig naar wens kon worden ingevuld.
Gebrek
Nu de huurder niet mocht verwachten dat het branchepatroon strikt zou worden gevolgd, is dan ook geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek.
Slotsom
Concluderend zijn zowel de tekst van de huurovereenkomst als de omstandigheden van het geval bepalend. In dit geval dus een brancheringtekening die een onderdeel is gaan uitmaken van de huurovereenkomst. Dit betreft een logische uitkomst. De verhuurder is slechts verplicht om voldoende inspanning te verrichten ter realisatie van het branchepatroon. Nu dit in de praktijk lastig blijkt, volstaat de inspanning die de verhuurder heeft verricht. Het resultaat; een mengvorm tussen een vershal en horecahal.
Vragen? Neem contact op met Ellis Cuijpers, e.cuijpers@pharosadvocaten.nl
