Onvoorziene omstandigheden
De wet biedt de mogelijkheid om een overeenkomst via de rechter op verlangen van één van de partijen te wijzigen óf geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze onvoorziene omstandigheden moeten van dusdanige aard zijn dat de wederpartij in alle redelijkheid niet mag verwachten dat partijen de overeenkomst in stand houden.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden
Het is niet eenvoudig om een overeenkomst te wijzigen of te ontbinden door middel van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Alleen in het geval van bijzondere omstandigheden of onder hoge uitzondering honoreert een rechter een beroep op onvoorziene omstandigheden. Recent heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gewezen over onvoorziene omstandigheden.
Beëindigen woningbouwproject wegens bevolkingskrimp
Twee projectontwikkelaars (de Combinatie) ontwikkelen samen met de (huidige) gemeente Bronckhorst (de Gemeente) in 2004 het plan om op één locatie in de Gemeente 27 nieuwbouwwoningen te realiseren (het Project).
De Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland spreken in 2005 af dat de regio Achterhoek in de periode 2005-2014 in totaal 10.000 woningen mag realiseren, waarna in mei 2009 dit aantal voor de periode 2010-2019 naar 5.900 wordt bijgesteld. Als gevolg van deze bijstelling past de Gemeente in oktober 2009 ook haar woningbouwbeleid fors aan: van 1.100 nieuwbouwwoningen in de periode 2005-2014 naar 385 te bouwen woningen in de periode 2010-2020.
In juli 2009 sluiten de Combinatie en de Gemeente een samenwerkingsovereenkomst (de SOK) voor het Project. In deze SOK is – samengevat – opgenomen dat, als zich onvoorziene omstandigheden voordoen, partijen proberen in goed overleg de inhoud van de SOK aan te passen zonder daarmee de beoogde doelstellingen van de SOK uit het oog te verliezen.
Kort na oktober 2009 bericht de Gemeente aan de Combinatie dat, in verband met het bijgestelde woningbouwbeleid, het Project niet kan doorgaan. Hierop stelt de Combinatie de Gemeente in gebreke, onder meer vanwege het feit dat de Gemeente op geen enkele wijze een voorbehoud heeft gemaakt in de SOK ten aanzien van het negatief bijstellen van het aantal te bouwen woningen. Hierbij voert de Combinatie aan dat de Gemeente ten tijde van het sluiten van de SOK op de hoogte was van de bijstelling van het aantal te realiseren woningen.
Volgens de Gemeente zijn de beleidswijzigingen ten aanzien van de geplande woningbouw aan te merken als een onvoorziene omstandigheid en kan het Project niet doorgaan. De Gemeente biedt aan om de directe kosten á € 78.000,- te vergoeden, terwijl de Combinatie haar kosten op een kleine € 2 miljoen schat en daarom stapt de Combinatie naar de rechter.
Eerste aanleg
De Combinatie stelt dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten en vordert schadevergoeding. De Gemeente beroept zich op onvoorziene omstandigheden en dat zij door beleid van de provincie genoodzaakt was af te zien van het Project. De rechtbank wijst alleen een schadevergoeding van € 78.000,- toe aan de Combinatie. De Combinatie stelt hoger beroep in.
Hoger beroep
Het hof oordeelt in een tussenarrest dat de Gemeente de SOK niet op grond van onvoorziene omstandigheden had mogen beëindigen. De bevolkingskrimp en de daaruit voortvloeiende bijstelling van het woningbouwbeleid is niet verdisconteerd in de SOK, maar dat wil niet zeggen dat dit zonder meer onvoorziene omstandigheden zijn. De bevolkingskrimp was namelijk reeds aan de Gemeente bekend vóór het sluiten van de SOK. Dat de Gemeente niet wist hoe het beleid precies eruit zou gaan zien, wil niet zeggen dat het onvoorziene omstandigheden opleveren.
Verder oordeelt het hof dat nieuwe inzichten, die tot een beleidswijziging leiden, als onvoorziene omstandigheid kunnen worden aangemerkt, maar dan moet er tevens voldoende rechtvaardiging bestaan om af te wijken van het uitgangspunt van ongewijzigde nakoming van de SOK. Die rechtvaardiging is er niet in dit geval, want de Gemeente:
- heeft haar kennis van de bevolkingskrimp niet gedeeld met de Combinatie (zelfs niet toen deze de grond bouwrijp ging maken);
- heeft de Combinatie géén adequate schadevergoeding aangeboden, en
- heeft niet getracht de overeenkomst in overleg met de Combinatie aan te passen.
Oftewel, de Gemeente diende mee te werken aan het Project en nu zij dit niet heeft gedaan, schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichtingen.
De Gemeente stapt naar de Hoge Raad om een oordeel te krijgen over dit tussenarrest. De Hoge Raad verwerpt het beroep van de Gemeente, waarmee het oordeel van het hof in stand blijft.
Slotsom
Een gemeente kan dus niet zomaar, op grond van gewijzigd beleid in verband met bevolkingskrimp, haar overeenkomsten met ontwikkelaars beëindigen. Zeker niet als blijkt dat de bevolkingskrimp reeds bekend was bij het aangaan van de overeenkomst én werd achtergehouden voor de ontwikkelaar.
