Op 1 oktober 2012 presenteerde de Raad Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst en algemene bepalingen voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Er is beoogd een model te maken waarin zowel verhuurders als huurders zich beiden zouden kunnen vinden. In het kort wordt hieronder een aantal in het oog springende veranderingen ten opzichte van het model uit 2008 uiteengezet.
ROZ-model algemene bepalingen
Geschiktheid van het gehuurde
In de algemene bepalingen 2012 zijn de artikelen ‘kwalificatie van een gebrek’ en ‘inspectie van het gehuurde’ samengevoegd in één artikel: ‘geschiktheid van het gehuurde’. In artikel 2.2 is expliciet opgenomen dat verhuurder jegens huurder een mededelingsplicht heeft over de geschiktheid van het gehuurde. In het geval verhuurder kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het beoogde gebruik van het gehuurde door huurder, dient verhuurder dit voor het aangaan van de huurovereenkomst aan huurder kenbaar te maken. Nieuw is de bepaling dat een weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming een gebrek oplevert als dit het gevolg is van een doen of nalaten van een verhuurder (artikel 4.4).
Schade en aansprakelijkheid
Zonder dat een termijn genoemd wordt dient een verhuurder de door huurder gemelde gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen (artikel 10.1). Hierbij dient op de aard van het gebrek gelet te worden. In de algemene bepalingen 2008 bedroeg deze termijn tenminste zes weken, behoudens in geval van calamiteiten. In artikel 11.3 is bepaald dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van een gebrek en dat een huurder in het geval van een gebrek in beginsel geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening. Artikel 11.3 is niet van toepassing in omstandigheden die worden genoemd in artikel 11.4. Aan artikel 11.4 zijn de volgende omstandigheden toegevoegd: als het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst door toedoen van de verhuurder niet geschikt blijkt te zijn voor het door huurder beoogde gebruik; als in het geval van een gebrek de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen onderzoek hoefde te doen; indien verhuurder een door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek niet in acht heeft genomen. Doordat in artikel 11.4 meer uitzonderingen zijn opgenomen, kan de verhuurder zich op minder uitsluitingen beroepen. Opschorting, korting, aftrek of verrekening is nog altijd niet toegestaan (artikel 25.1).
Boete
De boete wegens het niet (tijdig) betalen van de huurprijs is gewijzigd van 2% in 1% van de verschuldigde huurprijs (artikel 25.3). Het minimumbedrag van € 300,– is gelijk gebleven. Aan dit artikel is toegevoegd dat de boete niet verschuldigd is als de huurder voor de vervaldatum van de huurprijs per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van die brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
Kosten
Ten aanzien van de redelijk door verhuurder gemaakte kosten om de huurder tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen is nieuw dat hieraan een concrete invulling is gegeven, te weten 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000,– (artikel 30.1).
ROZ-model huurovereenkomst
Keuzemogelijkheden
De model huurovereenkomst voorziet in meer keuzemogelijkheden, waaronder de navolgende: de keuze of huurder wel of niet een kopie van een energieprestatiecertificaat heeft ontvangen bij het aangaan van de huurovereenkomst (artikel 1.6); optieperioden voor huurverlenging (artikel 3.3); of er sprake is van een waarborgsom of een bankgarantie (artikel 7.1); welke voorzieningen wel of niet door verhuurder of huurder worden aangebracht (artikelen 10 en 11); of het wel of niet bekend is dat er asbest in het gehuurde is verwerkt, hoewel geen garantie van de afwezigheid van asbest wordt gegeven (artikel 12).
Nieuwe bepalingen
In de model huurovereenkomst is ook een aantal nieuwe bepalingen opgenomen, zoals artikel 1.7 waarin expliciet is bepaald dat de in de huurovereenkomst genoemde oppervlakte slechts een schatting is en een over- of ondermetrage geen invloed heeft op de huurprijs. Ook nieuw is een bepaling in artikel 6 over een jaarlijkse promotiebijdrage. Daarnaast is meer aandacht besteed aan duurzaamheid, door in artikel 13 hierover een bepaling op te nemen.
Conclusie
Alles overziend kan geconcludeerd worden dat de wijzigingen in het model 2012 ten opzichte van het oude model niet schokkend zijn. Wel is het zo dat de artikelen en artikelleden beter op elkaar aansluiten en er keuzemogelijkheden voor zowel verhuurder als huurder zijn gecreëerd. Verder lijkt er wat meer evenwicht te zijn gekomen tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder. Het blijft echter een model, zodat het zaak is om dit model aan te passen aan de concrete situatie en wensen van partijen.
