Leegstand is al enkele jaren een actueel onderwerp. Voor een eigenaar/verhuurder van een winkelcentrum is het om meerdere redenen zaak om leegstand van winkels in een winkelcentrum te beperken. Dat ligt voor de hand voor wat betreft huurinkomsten die een eigenaar/verhuurder bij leegstand misloopt. Veel leegstand in een winkelcentrum zal echter ook de exploitatie van een winkelcentrum geen goed doen. Bezoekersaantallen en daarmee omzetten van huurders zullen bij (te veel) leegstand doorgaans teruglopen, wat tot ontevreden huurders en uiteindelijk nog meer leegstand (en wellicht zelfs verloedering) en een verminderde beleggingswaarde van het winkelcentrum zal kunnen leiden.
In deze blog wordt hierna een recent gepubliceerde uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam (als voorzieningenrechter in kort geding) besproken, met betrekking tot een winkelcentrum dat met veel leegstand te maken heeft.
Uitspraak
Uit de uitspraak blijkt, voor zover voor dit blog relevant, het volgende. Media Markt huurt een winkelruimte van 3.950,55 m² v.v.o. winkelruimte en 74,79 m² v.v.o. techniekruimte, gelegen op de begane grond en de eerste verdieping aan de Noordpassage 26 te Spijkenisse, in het winkelcentrum “Winkelhart Spijkenisse”. De huurovereenkomst dateert van 14 februari 2006 en loopt nog tot en met 2021. Een relevante bepaling in de huurovereenkomst komt erop neer dat Media Markt eenzijdig het recht heeft om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen indien sprake is van meer dan 50% leegstand in het winkelcentrum gedurende 6 maanden, zonder recht op schadevergoeding voor de verhuurder. Media Markt moet dan wel binnen 8 weken na het verstrijken van die 6 maanden een beroep op deze bepaling doen.
Op enig moment constateert Media Markt dat – kort gezegd – sprake is van meer dan 50% leegstand gedurende een periode van 6 maanden en stelt daar veel nadeel van te ondervinden, door onder andere omzetten die achterlopen bij een normale situatie, met een verlieslatende exploitatie tot gevolg. Mediamarkt doet een beroep op voornoemde bepaling en dreigt dus op korte termijn uit het gehuurde te vertrekken.
Verhuurder is het daar niet mee eens, wat goed valt te begrijpen omdat zij, als de stellingen van Mediamarkt opgaan, een huurder verliest die normaal gesproken nog tot en met 2021 zou huren. Bovendien zou met een vertrek van Media Markt nog meer winkelruimte leeg komen te staan, waarmee de reputatie van het winkelcentrum “Winkelhart Spijkenisse” verder zou worden aangetast. Verhuurder heeft daarom een kort geding gestart en vordert om Mediamarkt te bevelen de huurovereenkomst voort te zetten en te blijven exploiteren.
Een verschil van slechts 1,25 m2 blijkt relevant
In de procedure komt het aan op de vraag of op 15 mei 2014 sprake was van een minimaal zes maanden voortdurende leegstand van meer dan 50% van de overige verhuurbare vloeroppervlakte in het winkelcentrum. Beide partijen leggen een rapport over van een deskundige om de mate van leegstand aan te kunnen tonen. Uit het rapport dat Media Markt overlegt blijkt dat 50,03% van het overige verhuurbare vloeroppervlak leeg heeft gestaan (meer dan 50%). Uit het rapport dat verhuurder overlegt blijkt dat sprake is geweest van precies 50% leegstand in het winkelcentrum. Dit verschil van 0,03% komt in de praktijk neer op een verschil van 1,25 m².
In het kader van deze kort geding procedure kan de kantonrechter niet vaststellen aan wiens rapport het meeste gewicht toekomt. Daardoor kan de kantonrechter niet aannemen dat er sprake is van meer dan 50% leegstand. Voor de kantonrechter is het daardoor onvoldoende duidelijk dat een beroep van Media Markt op de beëindigingsgrond (voornoemde bepaling) in een bodemprocedure zal slagen. Omdat al onduidelijkheid bestaat over de mate van leegstand, maar overigens ook over de periode waarin sprake zou zijn geweest van meer dan 50% leegstand, komen de overige stellingen van partijen niet meer aan de orde. Het beroep van Media Markt op voornoemde bepaling slaagt in dit kort geding dus niet. Voor dit moment is daarmee nieuwe leegstand in het winkelcentrum te Spijkenisse voorkomen.
Uit de uitspraak blijkt dat het niet alleen van belang is om in een overeenkomst te voorzien in zaken die partijen van belang vinden, zoals in dit geval leegstand in een winkelcentrum en de eventuele gevolgen daarvan, ook de (praktische) uitwerking van een bepaling dient voldoende duidelijk te zijn.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Thijs Homveld via t.homveld@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844.
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
