Wetsvoorstel: positie verhuurder verzwakt bij renovatie

Download PDF

Op 27 september 2011 hebben PVDA, CDA, GroenLinks en SP een wetsvoorstel (nr. 33018) ingediend. Dit wetsvoorstel zal, als het door de kamers wordt aangenomen, de positie van verhuurders van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (winkels) bij gewenste renovaties ernstig verzwakken. Het wetsvoorstel bestaat uit twee delen. Het meest ingrijpende deel wordt hieronder eerst behandeld. Het minder ingrijpende deel volgt daarna.

Deel 1
Huidige situatie: Wenst een verhuurder over te gaan tot renovatie en is dat niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst, dan biedt artikel 7:296 lid 1 sub b BW de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend persoonlijk gebruik. Die mogelijkheid bestaat zowel na de eerste termijn – doorgaans vijf jaar – als na tien jaar. De verhuurder dient aannemelijk te maken dat de renovatie geen doorgang kan vinden zonder beëindiging van de betreffende huurovereenkomst. Alhoewel dit eenvoudig lijkt, wordt hier toch veel over geprocedeerd met wisselend succes en wordt er in toenemende mate door rechters toch een beperkte vorm van belangenafweging toegepast. Dit neemt niet weg dat verhuurders deze wettelijke beëindigingsmogelijkheid sinds augustus 2003 hebben en kunnen gebruiken. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen is het de verhuurder in dergelijke situaties niet meer toegestaan de huurovereenkomst na de eerste huurtermijn op te zeggen op grond van dringend persoonlijk gebruik. Pas na 10 jaar kan de verhuurder opzeggen, maar dan op grond van de algemene belangenafweging (een andere opzeggingsgrond). De positie van de verhuurder wordt hierdoor op in ieder geval twee manieren verzwakt: 1. opzegging bij renovatie kan pas na 10 jaar, 2. opzegging na 10 jaar kan alleen op grond van de algemene belangenafweging. Op grond van de huidige regeling dient de verhuurder dringend persoonlijk gebruik wegens renovatie “aannemelijk te maken” en als het wetsvoorstel wet wordt zal er dus een belangenafweging volgen wat nadeliger is voor de verhuurder. De indieners van het wetsvoorstel zijn van mening dat het in toenemende mate “op straat zetten van huurders” een halt moet worden toegeroepen en dat er vaak misbruik wordt gemaakt van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat steeds vaker in verband met een renovatie wordt opgezegd is juist, maar dat is niet zo verwonderlijk omdat de wetgever de verhuurder die mogelijkheid ook bewust heeft geboden. Dat de regeling vaak wordt misbruikt lijkt ons onjuist en herkennen wij niet, bovendien is er een sanctie voor verhuurders in de wet opgenomen om misbruik te voorkomen.

Deel 2
Het tweede deel van het wetsvoorstel geeft de huurder van winkelruimte in een geval van een renovatie zonder dat de huurovereenkomst eindigt, recht op een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van de verhuurder. Op basis van de huidige wet heeft alleen de huurder van zelfstandige woonruimte dit recht. De hoogte hiervan zal bij ministeriële regeling worden bepaald en jaarlijks worden geïndexeerd. Hiermee wordt de situatie van huurders van woon- en bedrijfsruimte gelijkgetrokken. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal het directe werking hebben. Dus ook lopende opzeggingen en reeds ingezette beëindigingsprocedures zullen dan op basis van die nieuwe wet worden beslist. Wij hebben geluiden opgepikt dat het de algemene verwachting is dat dit wetsvoorstel het zal halen. Wij adviseren dan ook om in uw strategie ten aanzien van renovaties dit wetsvoorstel alvast te betrekken. Wij werken aan clausules en contractuele mogelijkheden om beoogde renovaties toch mogelijk te maken als dit wetsvoorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit doen wij in een breder kader omdat de huidige rechtspraak over renovaties niet eenduidig is en het sowieso verstandig is op zoek te gaan naar zekerder alternatieven die – heel vaak – al jaren vóór de geplande renovatie ingezet zouden moeten worden.