Moet een huurder van een kantoorruimte toestaan dat de verhuurder een ruimte in hetzelfde gebouw verhuurt aan een school? In een vorig blog schreef ik daarover.
Gebrek
Huurders zullen zich vaker afvragen wat zij wel en niet hoeven te accepteren. De wet bepaalt – kortgezegd – dat alles wat een huurder niet hoefde te verwachten op grond van de huurovereenkomst, een gebrek oplevert. Daarvoor is niet nodig dat aan de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt. Indien er een gebrek is, heeft de huurder allereerst recht op herstel van dit gebrek.
Veel gebreken liggen voor de hand: een lekkage, een verwarming die niet werkt. Kortom, gebreken aan het gehuurde zelf. Maar er is ook een andere categorie gebreken.
Gebreken kunnen alle omstandigheden zijn die maken dat de huurder het gehuurde niet zo kan gebruiken als hij mocht verwachten. Zoals in het geval van de school. Die huurder, een advocatenkantoor, hoefde niet te accepteren dat in hetzelfde verzamelgebouw een dependance van een Hogeschool werd gevestigd.
Windmolens
In een recente uitspraak bepaalde de rechter dat een attractiepark niet hoefde toe te staan dat de verhuurder (in dit geval de Staat) toestemming gaf op het perceel vlak ernaast windmolens te plaatsen. Het attractiepark vreesde dat bezoekers zouden worden afgeschrikt door de enorme turbines. De rotors zouden bij bepaalde windrichtingen zelfs boven het terrein komen dat het attractiepark huurt van de Staat.
De rechter vond dat het attractiepark bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten dat vlakbij het park dergelijke kolossale gevaartes zouden verschijnen. Ook niet nu het gaat om windmolens die geplaatst worden om het algemeen belang te dienen. En zelfs niet nu de Staat in de huurovereenkomst had opgenomen dat het attractiepark alle werken die de Staat in het openbaar belang aanbrengt, moet dulden.
Gevolgen
Indien er een gebrek is vastgesteld, is er een aantal gevolgen.
- De verhuurder moet het gebrek allereerst herstellen.
- Daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurvermindering totdat de verhuurder het gebrek heeft verholpen.
- Tot slot heeft de huurder in sommige gevallen recht op schadevergoeding. Maar dan moet de huurder de verhuurder wel een verwijt kunnen maken.
Een huurder hoeft dus lang niet alles te tolereren van een verhuurder. Andersom geldt, dat een verhuurder steeds rekening moet houden met de belangen van andere huurders. Ook als het gaat om zaken die met het gehuurde object zelf niets te maken hebben.
Vragen? Neem contact op met mij.
