Van een te lage huur naar een marktconforme huur

Download PDF

Het redelijk aanbod tot huurverhoging door de verhuurder
Momenteel is sprake van een tekort aan woningen in de vrije huursector. Dit resulteert in prijsstijgingen. Indien u uw woning nu te huur aanbiedt, kunt u dus een mooie prijs voor deze woning ontvangen. Maar wat indien u deze woning vijf jaar geleden al heeft verhuurd? En de huurovereenkomst, los van de jaarlijkse indexering, geen mogelijkheid biedt tot aanpassing van de huurprijs? Dan loopt u waarschijnlijk aardig wat geld mis aangezien de kans groot is dat de huurder niet een marktconforme huurprijs betaalt.

Gelukkig is er voor vrije sector huur een oplossing: artikel 7:274 lid 1 sub d van het Burgerlijk Wetboek. U kunt de huurder een redelijk aanbod tot huurprijsverhoging doen. Indien de huurder dit voorstel vervolgens weigert, kunt u op grond van dit artikel bij de rechter een vordering instellen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Zo kunt u de woning aan een nieuwe huurder verhuren, ditmaal wel voor een marktconforme huurprijs.

Stap 1: U doet de huurder een redelijk voorstel
De eerste stap is het sturen van een redelijk voorstel met betrekking tot de huurprijs. Maar wat is nu redelijk? Indien het namelijk op een procedure aankomt, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat de voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is jegens de huurder.

In beginsel is de voorgestelde huurprijs redelijk indien deze in overeenstemming is met de markthuurprijs van vergelijkbare woningen in de omgeving (qua omvang, voorzieningen, staat van onderhoud, uitstraling en ligging etc.). Mocht het tot een procedure komen, dan dient u te vermelden op welke wijze bij deze vergelijking rekening is gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkbare woningen. Het is dan ook aan te raden om gebruik te maken van een taxatierapport van een makelaar. Dat versterkt uw (bewijs)positie.

Bij de vraag of de huurprijs redelijk is, kunnen naast de hierboven beschreven objectieve factoren ook subjectieve elementen een rol spelen. Zo werd bijvoorbeeld in een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden gewicht toegekend aan de verbouwingen die de huurder zelf in het gehuurde had verricht en het bedrag dat hiermee gemoeid was.

Voorafgaand aan stap 2 kan bij de rechter nog een voorlopig deskundigenbericht worden verzocht (zie recent Ktr. Amsterdam 23 februari 2018). Deze deskundige toetst dan de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverhoging. Aan de hand van het deskundigen bericht kunt u vervolgens inschatten of opzegging van de huurovereenkomst en de eventueel daarna volgende vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter, kans van slagen hebben.

Stap 2: U zegt de huurovereenkomst op en vordert beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter
Indien de huurder het redelijk aanbod van stap 1 niet accepteert, komt u aan bij stap 2; u zegt de huurovereenkomst op en vordert beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter.

Indien de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst of indien hij niets laat weten, dient u bij de rechter te vorderen dat deze het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt.

Wanneer de rechter voornemens is om de vordering van de verhuurder toe te wijzen, kan hij de huurder nog eerst een ‘terme de graҫe’ geven. Dit is een termijn van maximaal één maand waarin de huurder alsnog het redelijk aanbod – de nieuwe huurprijs – kan accepteren.

Indien de vordering wordt toegewezen – of indien na de terme de graҫe de huur alsnog niet wordt geaccepteerd – zal de huur tot een einde komen. U bent dan in de gelegenheid om de woning opnieuw te verhuren, ditmaal voor een marktconforme huurprijs.

Slotsom
De optie van de huurprijsverhoging staat bekend als gecompliceerd. Er zijn veel formaliteiten en de verhuurder dient een en ander goed te motiveren/bewijzen. Maar deze optie biedt u wellicht een weg naar een marktconforme huurprijs.

Vragen? Neem contact op met Ellis Cuijpers, e.cuijpers@pharosadvocaten.nl