Het komt bij (project)ontwikkelingstrajecten regelmatig voor dat voorgenomen plannen door een ontwikkelaar worden gewijzigd. Wijziging van de plannen gedurende de – gefaseerde – uitvoering hiervan is echter veelal niet zonder meer mogelijk en kan gevolgen hebben voor reeds gesloten overeenkomsten. In een recente uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch is aan de orde of een planwijziging door een projectontwikkelaar strijdig is met reeds tussen de ontwikkelaar en kopers overeengekomen koop-/aannemingsovereenkomsten van woningen in het plangebied. Deze uitspraak illustreert de problematiek die bij planwijzigingen aan de orde kan komen en wordt in deze blog besproken.
Het gaat in deze procedure om een stedenbouwkundig- en landschapsplan, dat oorspronkelijk bestond uit 56 villa’s, 12 landhuizen, twee appartementencomplexen met in totaal 28 appartementen en 16 vrij te bouwen kavels. De ontwikkeling voorziet in 3 verkoopfasen. Uniek aan het plan zou (volgens een verkoopbrochure en aan kopers verstrekte algemene kopersinfomatie) zijn dat meer dan 50% van het plangebied openbaar groen en landschap zou blijven, waarbij zoveel mogelijk bestaande bomen, groen en heide zouden worden gehandhaafd, met weinig eigen tuinonderhoud. Deze gronden zouden eigendom worden van een coöperatieve vereniging, waarvan alle kopers lid worden.
In een paar jaar tijd zijn uiteindelijk slechts zes woningen/kavels verkocht, tegen een volgens de ontwikkelaar tegen dat tijdstip verwacht verkoopaantal van 80! De ontwikkelaar wil daarom de plannen wijzigen. De planwijziging komt erop neer dat het accent dat lag op projectwoningen te midden van een gemeenschappelijk groenlandschap minder zwaar zal worden aangezet. Er zullen grotere kavels worden gerealiseerd voor zelfbouw of een projectwoning, waardoor de oppervlakte gemeenschappelijk groen zal verminderen. De kopers van de zes wel verkochte kavels worden in de gelegenheid gesteld kosteloos een grotere kavel in eigendom te verwerven.
Zes kopers zijn partij bij de procedure en hebben (per 2 kopers) in totaal 3 kavels gekocht in de eerste verkoopfase van het plan. Op deze kavels zijn woningen gebouwd. De kopers zijn het niet eens met de planwijziging en stellen dat deze wijziging niet zonder hun toestemming kan plaatsvinden en in strijd is met gemaakte afspraken. Indien de ontwikkelaar de planwijziging zou doorvoeren, zou hij volgens kopers in strijd handelen met de voor hem uit de koop-/aannemingsovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen.
Inzet van de door kopers bij de rechtbank gestarte procedure is – hoofdzakelijk – de ontwikkelaar te verplichten de voorgenomen wijziging niet door te voeren met betrekking tot verkoopfase 1. De rechtbank geeft kopers gelijk. De rechtbank oordeelt dat de voorgenomen wijziging van dien aard is dat zij een (eenzijdige) wijziging van de koop-/aannemingsovereenkomsten inhoudt. De ontwikkelaar gaat in hoger beroep bij het gerechtshof.
Volgens het gerechtshof is de kern van het hoger beroep of de planwijziging van dien aard en dusdanig substantieel is dat het een (eenzijdige) wijziging van de koop-/aannemingsovereenkomsten inhoudt. Het komt aan op een beoordeling van de (omvang van) de uit de koop-/aannemingsovereenkomsten voortvloeiende rechten en verplichtingen. De uitleg hiervan is daarbij van belang. Bovendien worden de rechten en verplichtingen van partijen ook bepaald door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst, op grond waarvan zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij, aldus nog steeds het gerechtshof.
Via deze laatste overweging komt, zoals vaker in dit soort zaken, aan de orde dat aan kopers verstrekte verkoopbrochures en -tekeningen een rol spelen bij verwachtingen die bij kopers zijn gewekt. Dat er – zoals gebruikelijk – de nodige voorbehouden ten aanzien van deze brochures en tekening zijn gemaakt en dat deze geen onderdeel uit maken van de contractstukken en slechts indicatief zijn, maakt dat niet anders.
Na behandeling van de onderliggende feiten en omstandigheden, concludeert het gerechtshof dat kopers met enige wijziging rekening mochten en moesten houden. Kopers mochten echter ook verwachten dat het uitgangspunt van het plan (volgens het gerechtshof: relatief veel gemeenschappelijk groen, weinig eigen tuinonderhoud) niet in substantiële zin zou worden gewijzigd.
De vraag is daarom of er sprake is van een substantiële planwijziging. De feiten spelen in de beoordeling daarvan een grote rol en opvallend is dat bij pleidooi pas komt vast te staan wat de exacte omvang van de wijzigingen is. Uit tekeningen die aan de orde komen leidt het gerechtshof af dat geen sprake is van een substantiële vermindering van de omvang van de gemeenschappelijke grond in verkoopfase 1. Volgens het gerechtshof houdt de planwijziging daarom geen substantiële wijziging in. In hoger beroep krijgt de ontwikkelaar derhalve (grotendeels) gelijk. De ontwikkelaar kan de voorgenomen planwijziging doorvoeren zonder daardoor in strijd met zijn uit de koop-/aannemingsovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen te handelen.
Zoals uit deze uitspraak blijkt, is het bij project- en gebiedsontwikkelingen verstandig om rekening te houden met eventuele planwijzigingen en hierin te voorzien in contractstukken. In onderhavig geval dienden kopers wel rekening te houden met enige wijzigingen in de planopzet, maar niet indien die wijzigingen van substantiële aard zouden zijn. Niet alleen de inhoud van contractstukken is echter van belang, maar tevens de verkoopdocumentatie, zoals een verkoopbrochure en tekeningen, ook indien deze stukken nadrukkelijk geen deel uitmaken van de overeenkomst tussen een ontwikkelaar en koper. Het is zaak om ook de daarin opgenomen teksten zorgvuldig te formuleren, omdat deze een rol kunnen spelen bij opgewekte verwachtingen van kopers, en de vraag of deze verwachtingen gerechtvaardigd zijn. Verkoopdocumentatie en tekeningen kunnen gelet op deze uitspraak van bepalend belang zijn voor het vaststellen van de (omvang van de) (plan)wijzigingsbevoegdheid van een ontwikkelaar.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Thijs Homveld via t.homveld@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844.
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
