Indien een bedrijfspand in verhuurde staat wordt overgedragen, gaat de huurovereenkomst dan één op één mee over naar de nieuwe eigenaar? Dat lijkt voor de hand te liggen, maar is niet het geval.
De huurder is vaak niet betrokken bij de overdracht. Die ontvangt op een gegeven moment een brief van de nieuwe eigenaar, dat de huur vanaf nu op een andere rekening moet worden gestort. Kan de huurder alle rechten die hij heeft op basis van de huurovereenkomst, inroepen tegen de nieuwe eigenaar? En is de nieuwe eigenaar gebonden aan alle bepalingen uit de huurovereenkomst die de vorige eigenaar had gesloten?
Koop breekt geen huur?
De wet kent als basis het adagium: koop breekt geen huur. De huurrelatie loopt na de overdracht gewoon door. Maar dat betekent niet dat alle bepalingen uit de huurovereenkomst ook overgaan.
Alleen de bepalingen uit de huurovereenkomst die “onmiddellijk verband houden” met het gebruik van het pand, en de betaling van een vergoeding daarvoor, gaan over op de nieuwe eigenaar. Andere bepalingen in principe niet.
Zo’n andere bepaling is bijvoorbeeld een koopoptie die de huurder heeft bedongen. De vraag of een koopoptie onmiddellijk betrekking heeft op het gebruik van het pand en betaling van de vergoeding, is al vaak voorgelegd aan de rechter. Doorgaans beslist de rechter dat de koopoptie alleen mee over gaat op de nieuwe eigenaar, indien koopoptie is verdisconteerd in de vergoeding die de huurder betaalt. Maar dat is vaak lastig aan te tonen.
Oordeel Hof Amsterdam
Onlangs heeft het Hof Amsterdam geoordeeld over een huuroptie. De huurder had een eerste recht van huur bedongen voor leegkomende ruimten in het bedrijfsverzamelgebouw. Het Hof oordeelde dat zo’n eerste recht van huur ook een beding vormt dat mee gaat naar de nieuwe eigenaar. Volgens het Hof was het voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst essentieel dat zij een uitbreidingsmogelijkheid had. Daarmee is “het vereiste rechtstreekse verband aanwezig”.
Opvallend, omdat niet duidelijk werd dat het eerste recht van huur verdisconteerd was in de te betalen huurprijs. In het geval van een koopoptie is dat doorslaggevend. Wellicht doelt het Hof op het verband met het gebruik van het pand, en niet op de te betalen vergoeding. Het Hof maakt dat niet duidelijk. De onzekerheid over de vraag welk beding wel, en welk beding niet overgaat bij overdracht van een pand, blijft dus bestaan.
Bij verkoop van een verhuurd pand is het in elk geval van belang dat zowel de koper, als de huurder op zijn hoede is ten aanzien van specifieke bedingen in de huurovereenkomst.
Vragen? Neem contact op met Steven Arnold, s.arnold@pharosadvocaten.nl
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
