Bij het einde van een huurovereenkomst moet een huurder voldoen aan de geldende eindopleveringsverplichtingen. Doet een huurder dat niet, dan kan een verhuurder daar schade door lijden (opleveringsschade), bijvoorbeeld omdat hij zelf de noodzakelijke werkzaamheden moet laten uitvoeren. Deze schade zal een verhuurder op een huurder willen en vaak ook kunnen verhalen.
Bij een failliete huurder ligt dat gecompliceerder. Het verhalen van schade binnen faillissement is aan strenge (voorrangs)regels onderhevig en in beginsel is een vordering van de verhuurder aan te merken als een concurrente vordering. Een belangrijke uitzondering betreft de huurprijs na datum faillissement omdat art. 39 FW bepaalt dat die als boedelvordering kwalificeert. Een boedelvordering wordt – mits er geld in de boedel is – betaald buiten het faillissement om en in die zin heeft een boedelvordering voorrang op de concurrente vorderingen van andere schuldeisers. Naast de huurprijs gold tot voor kort ook voornoemde opleveringsschade van de verhuurder als boedelvordering mits het de curator was die de huurovereenkomst opzegde (het toedoen-criterium). Dit was de geldende rechtspraak en dus in het voordeel van verhuurder. Niet zelden heeft dit geleid tot forse uitkeringen vanuit de boedel aan de verhuurder. De keerzijde hiervan is dat dit ten koste ging van de eventuele uitkeringen aan de concurrente schuldeisers.
Onlangs heeft de Hoge Raad anders geoordeeld door te stellen dat een dergelijke opleveringsschade in beginsel niet meer als boedelvordering kwalificeert omdat de Hoge Raad bij nader inzien meent – en dus terugkomt op eerdere rechtspraak van zijn hand – dat het aanmerken van opleveringsschade als een boedelschuld niet te verenigen is met de regels die de Faillissementswet in art. 37 e.v. kent met betrekking tot wederkerige overeenkomsten en in strijd is met hetgeen uit die wet volgt omtrent het ontstaan van boedelschulden.
Tot zover voor de verhuurder geen goed nieuws. Echter, de Hoge Raad overweegt in dit arrest dat dit niet betekent dat de ontruimingsverplichting na de beëindiging van de huur geen boedelvordering kan opleveren.
Kortom, de vordering van een verhuurder tot vergoeding van opleveringsschade geldt niet meer als boedelvordering (uitzonderingen daargelaten), waardoor de kans simpelweg klein(er) is dat verhuurders deze schade vergoed zullen zien. Reden te meer voor verhuurders om gedurende de huur alert te zijn op wijzigingen en schade aan het gehuurde en niet pas bij het einde van de huur. Wij adviseren om de wensen op dit vlak goed vast te leggen in de huurovereenkomst.
