Op 9 oktober jl. is de Wet tijdelijke huur via internet ter consultatie aangeboden, zoals tegenwoordig wel vaker gebeurt. Het doel van deze consultatie, waarop iedereen die dat wil kan reageren, is om reacties te verzamelen over de inhoud van het voorstel. Reacties zullen worden betrokken bij de afwegingen over de definitieve regeling. Voorgesteld wordt om de mogelijkheden voor tijdelijke (ver)huur van woonruimte te verruimen. Daar is behoefte aan in de maatschappij. Hieronder wordt allereerst weergegeven wat de huidige mogelijkheden zijn, daarna welke nieuwe mogelijkheden de voorgestelde regeling gaat bieden, waarvan de meest in het oog springende de invoering van een huur van woonruimte voor een termijn van 2 jaar of korter is.
Huidige mogelijkheden
Een huurder van woonruimte wordt in Nederland in hoge mate beschermd doordat een huurovereenkomst voor woonruimte in beginsel niet tegen de zin van de huurder beëindigd kan worden (huurbescherming). De mogelijkheden om een woning voor (bepaalde) korte tijd te verhuren zijn zeer beperkt. Het Burgerlijk Wetboek (BW) kent op dit moment enkele categorieën van verhuur waarop de huurbescherming voor woonruimte niet of in mindere mate van toepassing is:
- Huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7: 232 lid 2 BW). Het gaat hier om situaties waarin overduidelijk is dat een beroep op huurbescherming niet redelijk zou zijn. Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van een vakantiewoning en het gebruik van een wisselwoning tijdens een renovatie van de eigen woning.
- Verhuur van voor afbraak bestemde gemeentewoningen (artikel 7: 232 lid 4 BW).
Daarnaast kent het BW voor de verhuurder een limitatief aantal opzeggingsgronden, waarvan een aantal dient voor de situatie dat er sprake is van een tijdelijk gebruik (het gaat hier niet om voornoemde categorieën):
- Het opnieuw bewonen van het gehuurde door de verhuurder of voorgaande huurder (de zogenoemde tussenhuur/diplomatenclausule) (artikel 7: 274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW); de verhuurder geeft van te voren aan dat de woning na verloop van tijd weer beschikbaar moet komen voor hemzelf of de vorige huurder en partijen zijn dat ook overeengekomen.
- Dringend eigen gebruik (artikel 7: 274 lid 1 sub c BW); de verhuurder zegt de huur op omdat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Deze opzeggingsgrond is voor de volgende categorieën verder uitgewerkt:
- dringend eigen gebruik van een gehandicapten- of ouderenwoning (artikel 7: 274 lid 1 sub c jo. lid 3 BW); zodat een woning die specifiek bestemd is voor een gehandicapte of een oudere opnieuw beschikbaar gesteld zal worden voor een gehandicapte of een oudere;
- dringend eigen gebruik van een studentenwoning (campuscontract) (artikel 7: 274 lid 1 sub c jo. lid 4 BW); zodat een woning die specifiek bestemd is voor een student opnieuw beschikbaar gesteld zal worden voor een student.
In aanvulling op deze mogelijkheden uit het BW biedt de Leegstandwet ook mogelijkheden om tijdelijk, dat wil zeggen zonder huurbescherming, te verhuren, specifiek ter voorkoming van leegstand. Artikel 15 van de Leegstandwet geeft een regeling voor tijdelijke verhuur van de volgende categorieën van woonruimte:
- woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop);
- woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie;
- woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw).
Zoals uit het voorgaande blijkt kan slechts in een beperkt aantal gevallen een woning op dit moment tijdelijk worden verhuurd, terwijl tijdelijke verhuur in meer gevallen wenselijk is. Bovendien is tijdelijke (ver)huur nu niet zonder risico. Het wettelijk systeem biedt namelijk onvoldoende zekerheid voor partijen (vooral een verhuurder) dat een tijdelijke huur, daadwerkelijk tijdelijk is. De huurbescherming doorkruist namelijk vaak afspraken tussen partijen (vooral als de inhoud van de huurovereenkomst niet voldoende duidelijk is). De mogelijkheden die de Leegstandwet biedt geeft partijen weliswaar meer zekerheid dat een huurovereenkomst na een bepaalde tijd daadwerkelijk eindigt en dat een woning dan ook moet worden ontruimd, maar daarvoor geldt wél dat deze wet lang niet op alle situaties toepasbaar is en dat dit een extra administratieve last en extra kosten met zich meebrengt (een vergunning is namelijk nodig; zonder vergunning geldt tóch huurbescherming).
Wetsvoorstel
Een uitbreiding van de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten aan te gaan, zoals met dit wetsvoorstel wordt beoogd, is gelet op het voorgaande gewenst. De volgende wijzigingen worden voorgesteld:
- invoering van een huur van woonruimte voor een termijn van 2 jaar of korter in navolging van een vergelijkbare bepaling in de regeling van de huur van bedrijfsruimte (artikel 7:301 lid 2 BW). Na afloop van de termijn van 2 jaar of korter eindigt de huur zonder opzegging;
- verruiming van de bepaling dat de verhuurder ontruiming kan bedingen na afloop van een overeengekomen termijn, omdat hijzelf of de vorige huurder de woning (weer) wil betrekken (de zogenoemde diplomatenclausule), zo dat meerdere tussenhuren mogelijk worden;
- uitbreiding van de opzeggingsgrond “dringend nodig hebben voor eigen gebruik” (artikel 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 BW) voor specifieke doelgroepen: jongeren, promovendi, grote gezinnen, aangewezen personen (specifieke doelgroepen die door een gemeenteraad in een huisvestingsverordening zijn aangewezen).
Verder wordt voorgesteld de Leegstandwet uit te breiden met de mogelijkheid om met een vergunning van de gemeente te koop staande huurwoningen tijdelijk te verhuren naast de reeds bestaande mogelijkheid voor leegstaande gebouwen, te koop staande koopwoningen en huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie.
Gestreefd wordt naar een inwerkingtreding van de Wet tijdelijke huur per 1 juli 2015. De nieuwe mogelijkheden, met name de huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd, geven invulling aan de behoefte om tijdelijk te kunnen verhuren, zonder daarbij het risico te lopen dat er (toch) een vast huurcontract ontstaat. Het zal echter, net als nu het geval is, van groot belang zijn om de juiste contractuele bepalingen op te nemen.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Thijs Homveld via t.homveld@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844.
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
