In alle hevigheid woedt de discussie of huurders van winkelruimte in deze tijden van coronacrisis de huur moeten blijven betalen. Er vindt veel overleg plaats, waarbij de emoties – begrijpelijkerwijs – oplopen. In een debat in de Tweede Kamer kwam de positie van winkeliers aan de orde waarbij de – doorgaans toch redelijk onkreukbaar ogende Rob Jetten van D66 – winkeliers “die vinden dat ze genaaid worden” oproept zich bij hem te melden. Belangenverenigingen van verhuurders en winkeliers die met elkaar overleggen over een algehele regeling voor de winkelbranche roepen huurders en verhuurders op om “het gezond verstand” te gebruiken. Zij deden op 25 maart een oproep tot een huuruitstel voor winkeliers tot ten minste 20 april a.s. Over een permanentere oplossing praten zij verder.
Het gebruiken van het gezond verstand is natuurlijk altijd een goed advies. In deze bijzondere tijd, die niemand had voorzien en waarvan de gevolgen immens zijn, is het belangrijk dat ook huurders en verhuurders met elkaar overleggen en, rekening houdend met de elkaars belangen, tot een redelijke oplossing proberen te komen.
Huurrecht
Voor zo’n overleg is enige juridische duiding wel op zijn plaats. Huurcontracten zijn doorgaans redelijk dichtgetimmerd en laten weinig tot geen ruimte aan de huurder om de huur op te schorten of te verminderen. Dat geldt in het bijzonder voor de huurcontracten volgens het ROZ-model, dat in de meeste gevallen wordt gebruikt.
Het huurrecht zelf biedt wel mogelijkheden om de verplichting tot betaling van huur aan te passen. De kans is aanwezig dat de genomen overheidsmaatregelen kunnen worden aangemerkt als een gebrek. De huurder heeft niet het genot dat hij van het gehuurde mocht verwachten. Dat geldt zeker indien het gaat om de huur van een horecagelegenheid, die als gevolg van de overheidsmaatregelen verplicht de deuren heeft moeten sluiten. Maar ook indien de huurder zijn winkel in principe wel open mag houden, maar nagenoeg geen omzet meer genereert, kunnen de gevolgen van de overheidsmaatregelen mogelijk als gebrek worden aangemerkt. Een gebrek rechtvaardigt op grond van de wet een huurprijsvermindering.
Maar het huurcontract gaat op dit punt boven de wet, zodat huurders die op basis van een ROZ-contract huren, geen beroep kunnen doen op deze wettelijke bepalingen.
Rechter
Staat een huurder met een ROZ-contract dan met lege handen? Niet helemaal. Ons Burgerlijk Wetboek biedt de rechter mogelijkheden om contractsbepalingen te wijzigen, of buiten werking te stellen. Een voorbeeld daarvan doet zich voor als zich onvoorziene omstandigheden voordoen, waarover wij eerder schreven. Maar ook een beroep op overmacht is denkbaar, of op de wetsbepalingen die voorschrijven dat de eisen van redelijkheid en billijkheid een contractbepaling terzijde kunnen schuiven, of een overeenkomst kunnen aanvullen.
Een rechter zal bij de beoordeling of een contract moet worden gewijzigd zeker meewegen dat de coronacrisis door niemand is voorzien, en aan niemand te wijten is. Het uitganspunt zal steeds zijn: wat hebben partijen afgesproken in het contract? Met de mogelijkheden die een rechter heeft om in te grijpen in een overeenkomst, ook als het ROZ-model is gebruikt, is het gesloten contract echter niet heilig.
Dat kunnen huurder en verhuurder in het achterhoofd houden als zij gaan overleggen over de vraag hoe deze periode door te komen.
Helpdesk
Voor al uw vragen hebben wij een Corona – HELPDESK opgericht. Belt u ons – geheel vrijblijvend – met de vragen waar u vandaag of de komende weken mee zit. Wij kunnen u dan kort informeren over mogelijke oplossingsrichtingen voor uw situatie.
PHAROS advocaten
+31 (0)35 7110844
