Wat is uw juridische positie indien de verkoopbrochure vermeldt dat een woning een gebruiksoppervlakte heeft van ca. 80 m2, u de woning vervolgens koopt en achteraf blijkt dat de oppervlakte slechts 71 m2 is?
Deze situatie staat centraal in een arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018. Een verkopend makelaar die lid was van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna NVM), had de woning opgemeten. Op dat moment had de NVM reeds een meetinstructie verplicht gesteld. Deze meetinstructie houdt in dat NVM-Makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden. Hanteren zij niet deze meetinstructie, dan dienen zijn dit te vermelden in de verkoopinformatie. De verkopend makelaar die de woning gemeten had, kwam uit op een bruto vloeroppervlakte van 77 m2. In de verkoopbrochure wordt vervolgens aangegeven dat de woonoppervlakte ca. 80 m2 bedraagt. De koper koopt de woning voor € 415.000,–.
Ongeveer drieënhaljaar later wil de koper zijn woning verkopen. Hij laat de woning opmeten. Wat blijkt? De gebruiksoppervlakte bedraagt slecht 71,11 m2. Uit een latere meting blijkt vervolgens dat de gebruiksoppervlakte nog minder is, namelijk 70,90 m2. De koper verkoopt zijn woning uiteindelijk voor € 374.000,–.
De koper vordert betaling van € 51.271,75 van de verkopend makelaar op grond van het onrechtmatig handelen door de makelaar door een woning aan te bieden onder vermelding van een onjuist gebruiksoppervlakte.
De procedure bij de rechtbank en het hof
De rechtbank heeft deze vordering afgewezen (maar ging hierbij van foutieve feiten uit). Het hof veroordeelt de makelaar tot betaling van € 10.000,–. Het hof acht van belang dat het woonoppervlakte een belangrijke rol speelt bij een beslissing tot de koop van een woning en de hoogte van de koopprijs. Verder benadrukt het hof dat het hier om een verhoudingsgewijs grote afwijking gaat (9 m2 op een netto-woonoppervlakte van 71 m2). Het hof heeft de schade geschat op € 10.000,–, hierbij heeft het hof tevens rekening gehouden met de marktwaarde van de woning op het moment dat de woning door koper gekocht werd en het feit dat het exacte gebruiksoppervlakte voor de koper niet van doorslaggevend belang was bij de koop van de woning. De verkopend makelaar is vervolgens tegen het arrest van het hof in cassatie gegaan.
Zorgvuldig makelaar
De Hoge Raad stelt ten eerste voorop dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens de aspirant-koper niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mogen worden verwacht. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van onjuiste informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan deze informatie mocht ontlenen.
Bescherming belangen aspirant-kopers
Vervolgens wordt geconcludeerd dat de meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Derden moeten immers op de inhoud van de in de verkoopbrochure opgenomen informatie kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Dit geldt in het bijzonder voor de gebruiksoppervlakte omdat de gebruiksoppervlakte een belangrijk aspect vormt bij het nemen van een aankoopbeslissing.
Uitgangspunt is dat aspirant-kopers ervan uit mogen gaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie (de netto-woonoppervlakte). Uitzondering op dit uitgangspunt bestaat indien (1) de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode is gemeten of (2) indien de omstandigheden van het geval de koper op een andere manier aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.
Standaardmededeling
In de verkoopbrochure wordt aangegeven dat: “aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend”. De Hoge Raad geeft aan dat deze enkele (standaard)mededeling op zichzelf niet specifiek genoeg is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.
Exoneratieclausule & artikel 7:17 BW
In de algemene voorwaarden van de koopovereenkomst is een exoneratieclausule opgenomen ten aanzien van onder-of bovenmaat van de woning. Deze exoneratie geldt volgens de Hoge Raad tussen koper en verkoper en doet niet aan af aan het vertrouwen van de koper dat de meetinstructie is toegepast door de verkopend makelaar. Verder werpt de Hoge Raad nog licht op de functie van artikel 7:17 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. Hierin staat dat vermelding van oppervlakte bij de koop van een onroerende zaak wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. De Hoge Raad benadrukt dat dit artikel geen betrekking heeft op de wijze waarop een makelaar informatie dient te verschaffen omtrent de woonoppervlakte van de woning. Dit artikel ziet op de verhouding tussen koper en verkoper met het oog op de grondoppervlakte van de (gehele) onroerende zaak.
Klachtplicht
In deze uitspraak is de Hoge Raad verder nog ingegaan op de klachtplicht. De Hoge Raad maakt duidelijk dat de klachtplicht niet ziet op een vordering uit onrechtmatige daad. Lees meer over de klachtplicht in mijn eerdere blog ‘de macht van de klacht’.
Conclusie
De wijze waarop een gemeten gebruiksoppervlakte door een verkopend NVM-makelaar wordt gedefinieerd in een verkoopbrochure is, met het oog op de verplichte meetinstructie, van beslissende betekenis voor het antwoord op de vraag of een aspirant-koper aan de informatie uit deze brochure vertrouwen mag ontlenen. Hierbij is de standaardmededeling dat aan de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend, onvoldoende om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen. De Hoge Raad verwerpt dan ook het beroep van de verkopend makelaar.
Vragen? Neem contact op met Ellis Cuijpers, e.cuijpers@pharosadvocaten.nl
