Is huuropzegging winkelruimte bij renovatie mogelijk als verhuurder na renovatie meer huuropbrengsten kan genereren?

Download PDF

Casus

De vraag naar grotere winkelruimten in de Kalverstraat en PC Hooftstraat is gegroeid. Twee verhuurders van winkelruimten in deze straten wilden hierop inspelen en de panden zodanig renoveren dat een vergroting van het winkeloppervlak werd bereikt en daarmee een hogere huuropbrengst gegeneerd kon worden. In beide gevallen werd gesteld dat de beoogde renovatie niet kan zonder beëindiging van de lopende huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten zijn door de verhuurders opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Beide huurders hebben zich tegen de opzegging verzet.

Op 27 november 2012 heeft de kantonrechter in beide zaken uitspraak gedaan. In de zaak die speelde op de Kalverstraat werd de vordering van de verhuurder toegewezen en in de zaak op de PC Hooftstraat werd de vordering afgewezen. Hierna zal kort worden uiteengezet hoe de rechter in beide zaken tot een ander oordeel kwam.

Kalverstraat
Op grond van onder meer de volgende omstandigheden heeft de rechter de vordering van de verhuurder toegewezen. De verhuurder heeft aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie een aanzienlijke vergroting van de winkeloppervlakte zal brengen en dat een aanzienlijke verhoging van de huurprijs zal worden bereikt. De oppervlakte wordt drie keer zo groot. Zo wordt er een kelder gerealiseerd en de eerste en tweede verdieping die als magazijn waren bestemd worden zodanig aangepast en toegankelijk gemaakt dat zij als winkelruimte kunnen dienen. Hierdoor verandert de plaats en functie van het gehuurde. Daarnaast heeft de huurder aangegeven geen behoefte te hebben aan een drie maal groter oppervlak. Door deze omstandigheden oordeelde de rechter dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Van belang was ook dat er vraag is naar huurpanden van de omvang die in het plan is beoogd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de verhuurder haar grote financiële belang bij de renovatie voldoende aannemelijk gemaakt en daarmee de noodzaak van de renovatie.

PC Hooftstraat
In deze zaak werd geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat er een aanzienlijke vergroting van het winkeloppervlak zou plaatsvinden en een aanzienlijke hoger rendement zou worden bereikt. Onder meer door de volgende omstandigheden kwam de rechter tot dit oordeel. De verhuurder had bij haar berekening van het aantal vierkante meters in de nieuwe situatie geen rekening gehouden met paskamers, (beperkte)berging, opslagruimte, CV/airco-unit, trappen die in de oude situatie wel tot aftrek van effectieve meters heeft geleid. De vergroting van het winkeloppervlak bleek uiteindelijk niet zo groot te zijn en de functie van het gehuurde bleef hetzelfde. Daarbij komt dat de huurder verweer heeft gevoerd tegen de na renovatie te realiseren huurprijs door overlegging van een deskundigenrapport en de verhuurder heeft de rechter niet overtuigd dat er wel een hogere huurprijs zal worden gerealiseerd. De rechter oordeelde hier dan ook dat het financiële belang en de dringendheid van de renovatie niet was aangetoond. Ook de stelling dat de renovatie niet mogelijk was zonder beëindiging van de huurovereenkomst is niet aannemelijk gemaakt. Hierbij was van belang dat de functie van het gehuurde hetzelfde bleef en de huurder bereid was om mee te werken aan de renovatie ook als zij daarvoor een aantal maanden uit het pand moet vertrekken. Ook was de huurder bereid om na renovatie een hogere huurprijs te betalen.
De belangenafweging viel ook uit in het voordeel van de huurder. Onder meer van belang was dat huurder een merk voerde dat internationaal met naam en faam bekend staat en er belang bij heeft om in een toonaangevende straat, zoals de PC Hooftstraat, een winkel te exploiteren. Ook hier speelde mee dat de huurder mee wilde werken aan de renovatie en een hogere huurprijs wilde betalen.

Conclusie
Uit de hiervoor genoemde uitspraken blijkt dat huuropzegging winkelruimte bij renovatie onder omstandigheden mogelijk is als verhuurder na renovatie meer huuropbrengsten kan genereren. De kans van slagen hangt af van de omstandigheden, maar gebleken is dat partijen het resultaat kunnen sturen. De verhuurder zal met een goed verhaal moeten komen. Belangrijk is dat de dringendheid van de renovatie aannemelijk wordt gemaakt en de rechter overtuigd wordt dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. Denk onder andere aan een bouwplan waaruit de wijziging van plaats en functie blijkt en een rapport waarmee de hogere huurprijs wordt aangetoond. Ook dient aannemelijk gemaakt te worden dat de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit zal lastig worden als de huurder wil meewerken aan de renovatie en ook nog eens een hogere huurprijs wil betalen. De houding van de huurder is dus ook van belang.