Een partij die in een (te) laat stadium onderhandelingen over een overeenkomst afbreekt, loopt het risico dat hij de gemaakte kosten of zelfs de gederfde winst van de wederpartij moet vergoeden. De hoofdregel bij het afbreken van onderhandelingen is dat partijen in beginsel vrij zijn om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is.
Of er sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen, ligt onder andere aan de mate waarin en de wijze waarop de partij, die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Als er geen gerechtvaardigd vertrouwen in het tot stand komen van de overeenkomst is gewekt bij de andere partij, dan kan deze partij nog wél in aanmerking komen voor een vergoeding van de in het kader van de onderhandelingen gemaakte kosten. Of de rechter deze vergoeding van de gemaakte kosten toewijst, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval.
In de volgende uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch van 22 maart 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1067) gaat het om onderhandelingen over de realisatie van een nieuw kantoorpand. Aan het begin van het onderhandelingstraject spreken de opdrachtgever en de projectontwikkelaar (tevens eigenaar van de grond waarop het kantoorpand zou worden gebouwd) per e-mail het volgende af:
- de ontwikkelprijs van het kantoorpand bedraagt maximaal € 10.500.000,-, en
- partijen zullen in overleg dit bedrag verlagen door middel van diverse nader te bepalen besparingen.
Gedurende de onderhandelingen levert de projectontwikkelaar de grond aan een aan de opdrachtgever gelieerde beheervennootschap. In de akte van levering van deze grond is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen: “in het geval dat partijen de ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst niet vóór een bepaalde datum ondertekenen, kan de opdrachtgever de grond terug leveren aan de projectontwikkelaar, waarbij de projectontwikkelaar de plicht heeft om de betaalde koopsom terug te storten”. Vanwege verschillen van inzicht tussen partijen breekt de opdrachtgever de onderhandelingen af, zodat partijen niet tot ondertekening van de ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst komen.
Mocht de opdrachtgever de onderhandelingen afbreken? Zo ja, wat zijn de gevolgen van dit afbreken? Primair vordert de projectontwikkelaar het hervatten van de onderhandelingen, subsidiair een schadevergoeding in verband met de gederfde winst en meer subsidiair een vergoeding van de gemaakte kosten. Alleen de subsidiaire en meer subsidiaire vordering zijn interessant voor deze blog.
Het hof oordeelt – net zoals de rechtbank – dat de projectontwikkelaar niet in aanmerking komt voor een vergoeding van de gederfde winst en wijst de subsidiaire vordering af. Omstandigheden die hier volgens het hof een rol bij spelen zijn onder andere:
- dat uit de stukken geen concrete bereidheid van de projectontwikkelaar blijkt om kostenbesparingen voor de opdrachtgever te bewerkstelligen ondanks dat dat wel zo was afgesproken,
- dat in de leveringsakte van de grond expliciet is opgenomen dat er een nadere overeenkomst zou moeten worden gesloten ten aanzien van de realisatie van het kantoorpand, en
- dat partijen een regeling in de leveringsakte hebben opgenomen ten aanzien van de door hen ingecalculeerde mogelijkheid dat er geen bindende overeenkomst tot stand komt ter zake de realisatie van het kantoorpand.
Wel komt de projectontwikkelaar in aanmerking voor een vergoeding van de gemaakte kosten (de meer subsidiaire vordering). In hoger beroep heeft de opdrachtgever niet geageerd tegen deze – door de rechtbank vastgestelde – vergoeding, waardoor het hof zich aansluit bij de overwegingen van de rechtbank. Deze overwegingen luiden als volgt:
- de kosten die de projectontwikkelaar had gemaakt in het kader van de onderhandelingen lagen een stuk hoger dan een projectontwikkelaar normaal voor zijn rekening zou nemen in het kader van acquisitie,
- partijen hebben in het verloop van de onderhandelingen verschillende uitgangspunten schriftelijk vastgelegd, die de basis waren om tot een wilsovereenstemming te komen ten aanzien van de ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst,
- op basis van deze uitgangspunten is de projectontwikkelaar, in samenwerking met derden, ruim een jaar lang bezig geweest om de plannen uit te werken, en
- de opdrachtgever was bekend met deze omvangrijke en kostbare werkzaamheden, die deels voortvloeiden uit de door haar geuite wensen, en heeft de projectontwikkelaar op geen enkele manier afgeremd.
Uit deze uitspraak blijkt wederom dat het afbreken van onderhandelingen een leerstuk is dat erg afhankelijk is van de casuïstiek. Vast staat in ieder geval dat het afbreken niet altijd mogelijk is zonder (enige vorm van) compensatie voor de partij waarmee werd onderhandeld. Voor het verduidelijken van uw juridische positie tijdens onderhandelingen, of andere verzoeken gerelateerd aan onderhandelingen, kunt u uiteraard contact opnemen met Pieter Crombach.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Pieter Crombach via p.crombach@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
