Stel, je huurt met je bedrijf een kantoorruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. De verhuurder zegt dat het gaat om “hoogwaardige kantoorruimte” en de kantoorruimte “voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen”. De huur is dan ook navenant hoog.
Vervolgens blijkt dat de verhuurder een ruimte naast jouw bedrijf gaat verhuren aan een Hogeschool. Als gevolg waarvan er ieder uur scholieren van lokaal wisselen, en in groten getale op de verdieping rondlopen.
Handelt de verhuurder dan in strijd met de huurovereenkomst die je met hem hebt gesloten? Het is een interessante vraag omdat met de kantoorruimte zelf niets mis was.
Moet een huurder van kantoorruimte accepteren dat er een school komt in hetzelfde gebouw?
Daarover oordeelde de kantonrechter in Rotterdam onlangs. Het ging om een advocatenkantoor dat een kantoorruimte huurde in het WTC in het centrum van Rotterdam.
In strijd met de huurovereenkomst?
De vraag is dus of een verhuurder ook op een andere manier in strijd kan handelen met de huurovereenkomst.
‘Gebrek’
Het antwoord is te vinden in de wet. Het huurrecht kent het begrip “gebrek”. Een huurder hoeft een “gebrek” niet te accepteren. Er is sprake van een gebrek indien de verhuurde zaak niet aan de verwachtingen voldoet. Bijvoorbeeld: het dak lekt, in het pand blijkt asbest te zitten of de verwarming functioneert niet.
Maar een “gebrek” kan ook zijn: “een nadere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” die ervoor zorgt dat de huurder niet het genot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een gebrek kan dus ook te maken hebben met bijvoorbeeld bereikbaarheid, of overlast van andere huurders van de verhuurder. Steeds gerelateerd aan de verwachting die de huurder op grond van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht hebben.
Het oordeel van de rechter
De kantonrechter in Rotterdam oordeelde dat het betreffende advocatenkantoor op grond van de huurovereenkomst geen scholieren op haar verdieping hoefde te verwachten. Volgens de kantonrechter is het niet van belang hoe de scholieren zich gedroegen. Volgens de brochure die de verhuurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst had opgesteld, ging het om hoogwaardige en representatieve kantoorruimte. De huurprijs was aanzienlijk. In zo’n geval hoefde de huurder niet te accepteren dat er continu scholieren in groten getale over de gang liepen, ook al zouden zij zich voorbeeldig gedragen en muisstil zijn geweest. Er was dus sprake van een gebrek.
Welke mogelijkheden heeft een huurder indien er sprake is van een gebrek? Hij kan aansturen op huurvermindering, en hij kan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Het advocatenkantoor deed beide. De huur werd verminderd met 30%, en de kantonrechter ontbond de huurovereenkomst.
Wat is het belang van deze uitspraak?
Ben je huurder, en voldoet de woning of de bedrijfsruimte die je huurt niet je verwachtingen? Ook al is er met de woning of de bedrijfsruimte zelf niets mis. Dan heb je mogelijk toch aanspraak op huurvermindering. In een ernstig geval kan een huurder zelfs overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Een verhuurder dient zich ervan bewust te zijn dat niet alleen de verhuurde woning of bedrijfsruimte in orde moet zijn. Ook andere omstandigheden kunnen een gebrek opleveren.
Voor zowel de huurder als de verhuurder geldt: cruciaal zijn de verwachtingen die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben.
Tip dus voor beide partijen: let goed op wat er wel en niet in de huurovereenkomst komt te staan.
Vragen?
Heb je vragen over dit onderwerp, of een gebrek aan het pand dat je huurt neem dan contact op met mij.
