Onlangs is bekend gemaakt dat de internationaal opererende startup ‘nestpick’ – zonder hoofdletter – een investering van 11 miljoen dollar zal ontvangen. Wat doet nestpick precies? Deze startup maakt het voor woningzoekenden via haar website mogelijk om, zonder de huurwoning daadwerkelijk te bezichtigen, een huurwoning te huren. Verhuurders kunnen gratis hun woonruimte bij nestpick aanbieden. In het geval dat nestpick succesvol een huurder aan een verhuurder weet te koppelen, betaalt de huurder eenmalig aan nestpick een bedrag ter hoogte van 25% van de eerste huurtermijn.
Dit verdienmodel vertoont gelijkenissen met het model dat de Hoge Raad in strijd met de wet heeft verklaard in zijn arrest (ECLI:NL:HR:2015:3099) van 16 oktober jl. In deze zaak kwam een huurbemiddelaar met een verhuurder overeen dat de verhuurder zijn woonaanbod op de website van de huurbemiddelaar mag publiceren. Voor deze publicatie hoeft de verhuurder niet te betalen. Een woonruimtezoeker, die geïnteresseerd is in een huurwoning op de website, kan slechts op één manier met een verhuurder van woonruimte in contact komen en dat is door zich aan te melden bij de huurbemiddelaar. Bij de aanmelding van de potentiële huurder bedingt de huurbemiddelaar eenmalig courtage van de huurder ter hoogte van één maand huur. De woningzoekende is de courtage verschuldigd op het moment dat er een huurovereenkomst tot stand komt met een verhuurder.
De Hoge Raad overweegt dat er zowel tussen de aspirant-verhuurder en de huurbemiddelaar als tussen de aspirant-huurder en de huurbemiddelaar een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW tot stand is gekomen. Op grond van artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing op de bemiddelingsovereenkomst. Lid 4 van artikel 7:417 BW verbiedt een huurbemiddelaar om, onder andere in het geval van bemiddeling voor een verhuurder én consument-huurder, van twee walletjes te eten. Hierdoor mag de huurbemiddelaar in dit geval geen courtage vragen van de huurder, aldus de Hoge Raad.
Gelet op de letter van de wet is dit een onverwachte redenering. Artikel 7:425 BW definieert de bemiddelingsovereenkomst namelijk als de overeenkomst van opdracht waar bij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden. Ondanks dat de verhuurder voor het plaatsen van zijn woonaanbod op de website van de huurbemiddelaar geen tegenprestatie is verschuldigd aan de huurbemiddelaar, noemt de Hoge Raad de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar wel een bemiddelingsovereenkomst.
De Hoge Raad licht zijn overweging als volgt toe. Ten eerste verwijst de Hoge Raad naar de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:425 BW: “het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.” Ten tweede zoekt de Hoge Raad aansluiting bij het wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten (34 207) dat op 29 oktober jl. door de Tweede Kamer is aangenomen. In dit wetsvoorstel past de wetgever artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:427 BW zodanig aan, dat deze bepalingen ook gelden in het geval partijen géén loon hebben bedongen. Ten derde is het volgens de Hoge Raad van belang dat de werkwijze van de huurbemiddelaar er voor zorgt dat een potentiële huurder alleen via de huurbemiddelaar in contact kan treden met de verhuurder. Hierdoor is het voor de woningzoekende vrijwel onmogelijk om, zonder gebruik te maken van de bemiddeling van de huurbemiddelaar, zijn interesse in de aangeboden woonruimte kenbaar te maken aan de verhuurder.
Aan het slot van zijn uitspraak overweegt de Hoge Raad dat artikel 7:417 lid 4 BW niet van toepassing is op een website die als elektronisch prikbord functioneert en dus niet de potentiële huurder en verhuurder van elkaar afschermt. In dat geval kunnen zij rechtstreeks zonder belemmering met elkaar in contact treden. In hoeverre deze uitspraak nestpick treft is moeilijk te beoordelen zonder kennis van de exacte werkwijze van deze startup. Feit is wel dat de Hoge Raad met dit arrest van 16 oktober jl. een gebruikelijk verdienmodel van huurbemiddelaars aan banden heeft gelegd.
Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Pieter Crombach via p.crombach@pharosadvocaten.nl / 035 – 7110844
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
