Sinds 1 januari van dit jaar zijn er nieuwe regels voor huurkoop (lease) van onroerende zaken. Een onderzoek naar eerste ervaringen met de nieuwe regels levert op dat er weinig gebruik gemaakt wordt van de nieuwe mogelijkheden.
Dat verbaast. Of toch ook weer niet? Het was de bedoeling om huurkoop van onroerend goed aantrekkelijker te maken. Is dat dan niet gelukt?
Hoe zat het ook alweer met huurkoop van onroerende zaken?
Huurkoop of lease is koop op afbetaling. De (huur)koper mag het onroerend goed al wel gebruiken tegen betaling van gebruiks- en aanschafstermijnen, maar de verkoper blijft eigenaar van onroerend goed. Totdat de laatste leasetermijn is voldaan. Pas daarna vindt de juridische overdracht van de onroerende zaak plaats.
De praktijk heeft het lange tijd moeten doen met een, uit de zeventiger jaren van de vorige eeuw stammende regeling. Deze was bedoeld als een interim-regeling die korte tijd later vervangen zou worden door een definitieve, de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken 1973.
De nadelen van de oude regeling
Deze regeling is nooit populair geworden. Er zaten allerlei haken en ogen aan: de huurkoopovereenkomst moest in alle gevallen worden vastgelegd in een notariële akte; dat werd niet altijd als praktisch ervaren. In de wet was expliciet bepaald dat de rechter de huurkoopovereenkomst op verzoek van één van de partijen kon aanpassen; dat gaf weinig zekerheid aan partijen.
In de oude regeling kon de huurkoper altijd vervroegd aflossen en kon de huurverkoper de overeenkomst uitsluitend via de rechter ontbinden. Deze laatste elementen maakten de regeling er met name aan de kant van de huurverkoper niet populairder op.
Nieuwe regels zouden huurkoop aantrekkelijker moeten maken
De nieuwe regels zijn opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (als onderdeel over nieuwe wetgeving op het gebied van consumentenkredietovereenkomsten, goederenkrediet en geldlening).
De nieuwe regelgeving zou om een aantal redenen ertoe moeten leiden dat huurkoop van onroerende zaken toch populairder zal worden:
- In de eerste plaats geldt de notariële akte alleen nog als vormvereiste bij huurkoop van een woning door een consument. Daarbij verdient aandacht dat de notariële akte de getaxeerde waarde moet bevatten en de notariële akte mag pas worden gepasseerd nadat partijen ten minste veertien dagen de tijd hebben gehad om van het taxatierapport kennis te nemen. In alle andere gevallen mag de huurkoop ook worden vastgelegd in een “gewoon” schriftelijk contract of zou zelfs een mondelinge overeenkomst volstaan.
- In de tweede plaats kan de rechter niet meer ingrijpen door de huurovereenkomst aan te passen. Dit geeft partijen de zekerheid dat wat zij hebben vastgelegd ook “blijft staan”.
- In de derde plaats mag de huurkoper nog altijd wel vervroegd aflossen, maar mag de huurverkoper dan wel een aflosvergoeding in rekening brengen. Het mag hier niet gaan om een boete maar om een vergoeding van de schade die de huurverkoper door de vervroegde aflossing lijdt.
- In de vierde plaats mag een huurverkoper ook buitengerechtelijk ontbinden als de huurkoper zijn verplichtingen niet meer nakomt.
Kortom, de regeling lijkt er vooral voor de huurverkoper aantrekkelijker op geworden. De regeling biedt echter ook voor de huurkoper – en dan met name voor de consument huurkoper van woningen – voldoende bescherming.
Huurkoop is een bijzondere vorm van koop
Bedenk daarbij ook dat de huurkoop van onroerende zaken een bijzondere vorm van koop is. De huurkoopakte kan ook ingeschreven worden in de openbare registers, waarmee de huurkoper tegen bepaalde situaties (zoals faillissement van de huurverkoper en beslagen) is beschermd.
Ondanks al deze voordelen heeft de huurkoop van onroerende zaken de afgelopen maanden – als gezegd – nog geen vlucht genomen. Waar ligt dat aan? Vooralsnog is dat onduidelijk.
Niet kan worden uitgesloten dat huurkoop van onroerende zaken zo in de vergetelheid was geraakt, dat de constructie gewoon weer wat meer op het netvlies van de mensen moet komen. Mogelijk draagt dit artikel daar aan bij.
Vragen?
Heeft u vragen over de toegenomen mogelijkheden van huurkoop van onroerende zaken ? Neem gerust contact met mij of mijn collega’s op.
