Met ingang van 1 januari 2014 geldt de zogenoemde Warmtewet. Deze wet legt enerzijds verplichtingen op aan leveranciers van warmte, waaronder verhuurders van woonruimte én bedrijfsruimte, indien afnemers, waaronder huurders, minder dan “100 kilowatt” (de kubieke meters gas dienen dus te worden omgerekend) warmte per jaar afnemen. Dit schijnt een vrij grote groep te zijn waaronder bijvoorbeeld ook een gemiddeld MKB bedrijf valt. Anderzijds biedt de wet rechten aan afnemers/huurders, bijvoorbeeld ten aanzien van een maximumprijs van de levering.
Elke verhuurder die onder het bereik van deze wet valt dient dit te melden bij de ACM (Autoriteit Consument en Markt). Bij gebreke hiervan kan de ACM een (last onder) dwangsom opleggen. Deze kan overigens ook worden opgelegd bij overtreding van andere bepalingen in deze wet.
Eén van de verplichtingen voor een verhuurder is dat deze een schriftelijke leveringsovereenkomst dient op te stellen en voor te leggen aan de huurder. Daarin zullen bepalingen over de te leveren dienst moeten worden opgenomen. Denk verder aan bepalingen over kwaliteitsniveau, temperaturen, vergoeding bij gebrekkige levering, geschillencommissie. Andere verplichtingen (kunnen) zijn: het plaatsen van tussenmeters als de huurder daarom verzoekt, het voeren van een goede boekhouding, het bijhouden van storingen en zelfs het laten uitvoeren van een extern onderzoek naar de omslagmethode en de werking van de warmtemeters.
Deze wet, die met ingang van 1 januari 2014 directe werking heeft, heeft niet alleen gevolgen voor verhuurders en huurders die onder deze wet vallen, maar kan ook gevolgen hebben voor ontwikkelaars, aannemers en bijvoorbeeld architecten.
Arjen de Bruijn. Voor informatie: a.de.bruijn@pharosadvocaten.nl / 06 – 53664492
Vernietiging boete huurcontract woonruimte(onderhuur)
Op 24 september 2013 heeft het Gerechtshof Den Bosch een arrest gewezen over een boeteclausule in (de algemene voorwaarden bij) een huurcontract voor een woning. Deze woning werd verhuurd door een professionele verhuurder (in dit geval een woningcorporatie) aan een particulier. Veel bedrijfsmatige verhuurders hanteren in de algemene voorwaarden bij hun huurovereenkomsten bepalingen die een boete stellen op iedere overtreding door een huurder van voorschriften in de algemene voorwaarden. In het onderhavige arrest ging het om een huurder die zijn woning –strijdig met de algemene voorwaarden- had onderverhuurd. Een overtreding die veel verhuurders hard willen sanctioneren.
De boete bedroeg in deze zaak € 125,– per dag dat het onderverhuurverbod werd overtreden
(€ 125,– per dag was prijspeil 2000, prijspeil 2011 toen de procedure in eerste aanleg speelde was
€ 142,– per dag). Van belang is verder dat in het onderhavige geval in de algemene bepalingen geen limiet was gesteld aan de boete, en dat, net als bij veel andere professionele verhuurders, de boete gold bij iedere overtreding van de algemene voorwaarden, en dus niet alleen bij het verbod op onderhuur. De verhuurder verlangde in eerste aanleg betaling van een boete van € 10.000,–. De verhuurder had de boete in die procedure bij de kantonrechter zelf al ‘gematigd’ tot een bedrag van € 10.000,–. De kantonrechter in eerste aanleg heeft de huurder veroordeeld tot betaling aan verhuurder van een boete van € 5.000,–. De kantonrechter heeft de boete in zijn vonnis gematigd van de gevorderde € 10.000,– naar € 5.000,–. Huurder kwam in hoger beroep op tegen de boete. De centrale vraag is of de hiervoor weergegeven boeteclausule een onredelijk bezwarend beding is, met de vervolgvraag of als dat inderdaad het geval is, de rechter verplicht is om deze onredelijke en huurder bezwarende bepaling volledig buiten toepassing te verklaren.
Het Hof doet een beroep op het Europese recht om deze vragen te beantwoorden. Het Hof verwijst namelijk naar een uitspraak van 30 mei 2013 van het Hof van Justitie van de Europese Unie, gewezen op prejudiciële vragen van het Hof Amsterdam van 13 september 2011. In de uitspraak van 30 mei 2013 heeft het Europese Hof bevestigd dat een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een particulier valt onder de werkingssfeer van de Europese Richtlijn 93/13/EEG (van 5 april 1993). Tevens heeft het Europese Hof in dezelfde uitspraak bepaald dat de Nederlandse rechter, zodra de Nederlandse rechter heeft vastgesteld dat een boetebeding oneerlijk is, niet mag volstaan met matiging van de hoogte van de boete, maar zonder meer verplicht is het boetebeding zelf buiten toepassing te verklaren. Het antwoord van het Hof Den Bosch op de centrale vraag is – kort gezegd – dat een ongelimiteerde boeteclausule die van toepassing is op alle mogelijke overtredingen van bepalingen uit de huurovereenkomst (of de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst) inderdaad onredelijk bezwarend is in de zin van art. 6:233 onder a BW. Het antwoord op de vervolgvraag wordt door het Hof Den Bosch, onder verwijzing naar de uitspraak van het Europese Hof van Justitie van 30 mei 2013 en een arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013, eveneens bevestigend beantwoord. De rechter is verplicht om de boete volledig buiten werking te stellen.
Hoe zal dit arrest doorwerken in de praktijk van professionele verhuurders? Het Hof Den Bosch is weliswaar niet de hoogste rechtsprekende instantie in Nederland (dat is de Hoge Raad), maar mede met het oog op de uitspraken waarnaar in dit arrest wordt verwezen, lijkt bepaald niet denkbeeldig dat veel bestaande – alomvattende – boeteclausules in huurcontracten (woonruimte) tussen professionals als woningcorporaties en beleggers enerzijds en particuliere huurders anderzijds, geen stand zullen houden in gerechtelijke procedures. Dat laat in mijn optiek onverlet dat professionele verhuurders bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten wel degelijk rechtsgeldige boetebepalingen kunnen opnemen, mits deze minder veelomvattend, gemaximeerd, en op een directere wijze met de huurder worden overeengekomen. Zo kan wellicht toch een rechtsgeldige en afschrikwekkende sanctie worden gesteld op het onderverhuurverbod. In mijn optiek een wenselijke situatie. Woonruimte is schaars en verboden onderhuur moet zo veel mogelijk worden tegengegaan.
Advies aan verhuurders is dan ook om goed na te denken over de boeteclausules die zij van toepassing willen zien op nieuwe huurovereenkomsten en te bezien waar bestaande huurovereenkomsten kunnen worden aangepast.
Matthijs Niermeijer. Voor informatie: m.niermeijer@pharosadvocaten.nl / 06 – 53843322
