Wie in het vastgoed werkt, kent het wel: een ambtenaar of een wethouder zegt iets toe (regelmatig zelfs vastgelegd in een overeenkomst), maar als puntje bij paaltje komt blijkt die toezegging niets waard. Men weet het niet meer, vatte het anders op, de gesprekspartner was niet bevoegd, het beslissingsbevoegde orgaan (vaak de gemeenteraad) heeft niet ingestemd, er was geen sprake van een besluit waar je rechten aan kunt ontlenen etc. etc. Vaak is dit terecht (ook al voelt het wellicht niet goed), soms onterecht, maar ja, wat dan? Hoe haal je je recht?
Dit speelde ook in de zaak van Chipshol/Televerde (dat al vele jaren tegen overheidsinstanties en Schiphol strijdt) tegen de gemeente Haarlemmermeer. Uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 3 oktober 2018 blijkt dat de gemeente in dit geval níet wegkomt met dergelijk ontwijkend gedrag waardoor deze gemeente nu aankijkt tegen een door haar te betalen schadevergoeding van (mogelijk) tientallen miljoenen Euro’s.
Wat speelde er?
De gemeente Haarlemmermeer, de gemeente Amsterdam, de provincie Noord-Holland en Schiphol spreken in de jaren 80 af om samen te werken voor wat betreft de ontwikkeling van percelen grond rondom Schiphol. Zij richten een zogenoemd bestuursforum op alsmede een vehikel (een ontwikkelingsmaatschappij) genaamd SADC. Eén van de afspraken is om samen te werken met derden indien dat nodig is.
Chipshol/Televerde is eigenaar van verschillende percelen grond rondom Schiphol, waaronder Oude Meer-Zuid en Badhoevedorp-Zuid.
Chipshol is dus zo’n derde waarmee SADC graag wil samenwerken. Tussen Chipshol en SADC worden harde afspraken gemaakt over het perceel Oude Meer-Zuid (o.a. overdracht grond, financiële bijdrage door Chipshol) onder de door Chipshol gestelde voorwaarde dat de bestemming op het perceel Badhoevedorp-Zuid op termijn zal wijzigen van “agrarisch” in “bedrijfsterrein”, zodat zij dat perceel kan ontwikkelen en erop kan bouwen. Zij verlangt dienaangaande een brief van de gemeente met daarin een dergelijke toezegging. De 4 samenwerkende partners waaronder de gemeente willen dat niet. Maar uiteindelijk wordt, in overleg met en na goedkeuring van de gemeente, toch besloten om een brief te sturen vanuit het bestuursforum aan SADC (dus niet vanuit de gemeente aan Chipshol) waarin een dergelijke toezegging wordt gedaan. Anders zou Chipshol nooit meewerken aan de deal terzake Oude Meer-Zuid. De brief wordt als bijlage bevestigd bij de overeenkomst tussen Chipshol en SADC terzake Badhoevedorp-Zuid.
De jaren verstrijken en via allerlei ontwikkelingen, nieuwe samenwerkingen, andere inzichten etc. loopt het uiteindelijk zo dat het perceel Badhoevedorp-Zuid geen andere bestemming krijgt.
Chipshol spreekt dan ook de gemeente Haarlemmermeer aan. Die geeft niet thuis en uiteindelijk komt de rechtbank er aan te pas.
Chipshol meent allereerst dat de gemeente rechtstreeks jegens haar een toezegging heeft gedaan dan wel dat de brief een derdenbeding bevatte, en dat het niet nakomen daarvan wanprestatie oplevert. De brief zat immers als bijlage bij de overeenkomst tussen Chipshol en SADC en de toezegging is van de gemeente afkomstig, deze heeft ingestemd met het verzenden van de brief en heeft als lid van de samenwerking ingestemd met de overeenkomst tussen Chipshol en SADC. Chipshol stelt dat de gemeente zich daarom ondubbelzinnig ten opzichte van Chipshol heeft verbonden mee te werken. De gemeente ontkent dit, bijvoorbeeld door te stellen dat zij geen overeenkomst heeft gesloten met Chipshol en dus ook niet kan wanpresteren. De rechtbank is voor dat argument ontvankelijk en hecht daarnaast ook waarde aan het verweer van de gemeente dat de gemeenteraad nooit heeft ingestemd met de wijziging van de bestemming terwijl de raad wel het daartoe bevoegde orgaan is. Ook het argument dat de gemeenteraad stilzwijgend zou hebben ingestemd wordt verworpen door de rechtbank.
Chipshol stelt subsidiair dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en dat is de rechtbank met Chipshol eens. De rechtbank meent dat – hoewel de toezegging is vastgelegd in een brief en niet in een overeenkomst – er bijzondere omstandigheden zijn die meebrengen dat sprake is van een toezegging die in het maatschappelijk verkeer aan de gemeente dient te worden toegerekend. Nu zij die toezegging niet nakomt handelt zij onrechtmatig. Wat waren die bijzondere omstandigheden dan?
- De gemeente was aanwezig bij de besluitvorming die leidde tot de brief.
- Zij is lid van de samenwerking en aandeelhouder van SADC.
- De gemeente wist dat het verzoek van Chipshol aan haar was gericht.
- De gemeente wist van de voorwaarde die Chipshol had gesteld.
- Uit een verslag blijkt duidelijk dat de gemeente de toezegging niet wilde doen, maar via deze wat vage constructie hoopte dat deze oplossing “uitkomst zou bieden”, m.a.w. dat Chipshol daarmee genoegen zou nemen. Het oogmerk van de gemeente is dan ook geweest om in afwijking van de werkelijke bedoeling van de gemeente bij Chipshol de indruk te wekken dat zij wel een bindende toezegging van de gemeente verkreeg waardoor Chipshol de SOK Oude Meer-Zuid zou tekenen. De rechtbank noemt dat “misleiding”. Omdat dit geen “fair play” is is dit in strijd met de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur.
- De tekst van de brief zelve is redelijk helder.
- De brief is een bijlage bij de SOK Badhoevedorp-Zuid.
- De gemeente is betrokken geweest bij het opstellen van die SOK Badhoevedorp-Zuid.
De gemeente wordt dan ook veroordeeld om de schade die Chipshol heeft geleden, vast te stellen in een aparte schadestaat procedure, te vergoeden. De verwachting is dat het om tientallen miljoenen Euro’s zal gaan.
Conclusie
Omdat de gemeente Chipshol heeft misleid, vindt de rechtbank dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de toezegging – die zij anders echt niet had hoeven nakomen – niet na te komen, en daarmee schadeplichtig is jegens Chipshol. Zonder die misleiding had de rechtbank (naar mijn mening) anders geoordeeld.
Tip: Een toezegging van de gemeente is pas onder strikte voorwaarden afdwingbaar. Je zit in zijn algemeenheid redelijk veilig (maar dat is erg casuïstisch) als er sprake is van een schriftelijke toezegging, door het terzake bevoegde orgaan en ondertekend door en namens een bevoegde persoon en instantie.
Vragen?
Heb je een vraag? Neem dan gerust contact met mij op.
Arjen de Bruijn, a.de.bruijn@pharosadvocaten.nl (06-53664492)
