De dwangsom, ook bij vastgoedtransacties een nuttig instrument?

Download PDF

Een dwangsom wil nog wel eens een goede stok achter de deur zijn om partijen ertoe aan te zetten hun verplichtingen na te komen. In rechterlijke procedures wordt door eisende partijen dan ook vaak gevraagd een dwangsom op te leggen. In de wet[1] staat dat een dwangsom niet opgelegd kan worden als het gaat om een veroordeling tot betaling van een geldsom.

Een verkoper van onroerend goed die zijn koper tot betaling van de koopsom wil dwingen lijkt dan ook de wet niet aan zijn zijde te hebben als hij aan de rechter vraagt zijn koper tot medewerking aan de koopovereenkomst te veroordelen op straffe van een dwangsom. De Hoge Raad heeft echter in twee recente arresten anders geoordeeld.

In het eerste geval[2] was de vraag aan de orde of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand was gekomen. De lagere rechter oordeelde dat wel een koopovereenkomst tot stand was gekomen, waarna het pand in kwestie ook geleverd werd. Het Gerechtshof en de Hoge Raad waren van mening dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en wezen de vordering tot teruglevering van het pand en terugbetaling van de koopprijs aan de oorspronkelijke eigenaar ook toe. Tot verrassing van velen werd ook diens vordering tot het opleggen van een dwangsom toegewezen, ondanks dat de veroordeling tot terugbetaling van de koopsom toch als een veroordeling tot betaling van geldsom gezien zou kunnen worden.

Het tweede – meer recente – geval[3] waarover de Hoge Raad heeft geoordeeld betreft een koop van een aantal percelen grond die niet gevolgd is door een levering. De verkoper heeft in deze zaak in rechte medewerking van de koper aan de levering van de percelen gevorderd op straffe van een dwangsom. Voor een belangrijk deel bestaat het verlenen van medewerking aan het transport door de koper natuurlijk uit het betalen van de koopsom. Ook in dit geval heeft de Hoge Raad de dwangsomveroordeling in stand gelaten.

De Hoge Raad motiveert zijn arresten in beide gevallen door er op te wijzen dat de strekking van de eerdergenoemde wetsbepaling is dat deze alleen geschreven is voor gevallen waarin voldoening kan worden bewerkstelligd door rechtstreekse executie. Met andere woorden, alleen als er uitsluitend betaald moet worden, kan op die verplichting geen dwangsom worden gesteld.

In de beide hiervoor beschreven gevallen was er meer aan de orde dan alleen een betalingsverplichting; er moest ook medewerking worden verleend aan het verlijden van een notariële akte.

Uit de beide arresten kan de les worden getrokken dat de dwangsom een nuttig middel kan zijn om de medewerking van een onwillige koper van onroerend goed af te dwingen. Er zijn namelijk wel eens lieden die een extra zetje nodig hebben…

Vragen/opmerkingen? Neem contact op met Klaas Luijten, k.luijten@pharosadvocaten.nl

Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief

[1] Artikel 611a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering

[2] HR 23-01-2015, NJB 2015/255

[3] HR 15-04-2016, ECLI:NL:HR:2016:667