Op 22 april heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over de verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad beantwoordde vragen over de verhuiskostenvergoeding die een verhuurder moet betalen aan een huurder van woonruimte, indien het bij een renovatie noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk verhuist. Tot 2010 gold de verplichte verhuiskostenvergoeding alleen voor woningcorporaties. Sindsdien geldt hij voor alle verhuurders van woonruimte. Zeker bij een complexgewijze renovatie kan het voor een verhuurder om een aanzienlijk bedrag gaan.
Een verhuiskostenvergoeding is alleen verschuldigd bij renovatie, niet bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. De Hoge Raad heeft het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en een renovatie uitgelegd. Bij renovatie gaat het om verbetering van het woongenot. Renovatie hoeft niet dringend te zijn. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet kunnen wachten. Alleen bij renovatie is de verhuiskostenvergoeding verschuldigd, bij dringende werkzaamheden niet.
Vaak worden dringende werkzaamheden gecombineerd met een renovatie. In dat geval heeft de huurder alleen recht op de verhuiskostenvergoeding, indien de tijdelijke verhuizing noodzakelijk was voor de renovatie. Het is dus zaak in zo’n geval de werkzaamheden uit te splitsten.
Het arrest ging met name over de vraag of de verhuiskostenvergoeding ook verschuldigd is indien de renovatie wordt uitgevoerd op initiatief van de huurder. Vaak bieden woningcorporaties huurders bij renovatie verschillende opties aan. In het geval waarover de Hoge Raad oordeelde, konden de huurders kiezen voor verschillende pakketten, die verschillende huurverhogingen met zich meebrachten. Alleen indien de huurder het meest ingrijpende pakket koos, moest de huurder tijdelijk verhuizen. De corporatie stelde zich op het standpunt dat zij in dat geval geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd was. De huurder kon immers voor een minder ingrijpende renovatie kiezen waarbij verhuizing niet nodig was.
De Hoge Raad heeft nu bepaald dat een verhuurder ook de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, indien de renovatie op verzoek van de huurder plaatsvindt. Bovendien is het niet toegestaan dat de verhuurder met de huurder overeenkomt dat bij renovatie geen verhuiskostenvergoeding wordt betaald. De verhuiskostenvergoeding vormt dwingend recht, waarvan niet kan worden afgeweken.
Bij een voorgenomen renovatie waarbij tijdelijke verhuizing nodig is, dient iedere verhuurder van woonruimte er dus vanuit te gaan dat zij altijd – minimaal – de wettelijke verhuiskostenvergoeding moet betalen aan de huurders. De wettelijke vergoeding bedraagt momenteel € 5.892,–.
Vragen? Neem contact op met Steven Arnold, s.arnold@pharosadvocaten.nl
Op de hoogte blijven? Inschrijven nieuwsbrief
