Ondernemers in de vastgoedwereld tasten, net als vele anderen, volledig in het duister wat de precieze gevolgen zullen zijn van de huidige coronacrisis. Velen onder u zullen zich afvragen welke stappen zij op dit moment kunnen en moeten nemen.
Overleg is belangrijk
In deze tijden van grote onzekerheid staat één advies aan ondernemers centraal: overleg met uw contractspartijen over de gevolgen van de crisis. Iedereen zal begrip hebben voor de benarde positie waarin veel ondernemers zitten. Het ligt dan ook voor de hand dat contractspartijen samen een redelijke oplossing proberen te vinden, al dan niet tijdelijk. Het begint ermee de andere partij te informeren over de gevolgen die deze crisis voor u heeft.
Iedere ondernemer heeft overeenkomsten afgesloten: met leveranciers, afnemers, klanten etc. In de vastgoedbranche zijn er bouwcontracten, huurcontracten, ontwikkelovereenkomsten enzovoorts. De basis van ons contractenrecht is dat het partijen vrij staat afspraken te maken. Om de gevolgen van de crisis voor een overeenkomst te kunnen beoordelen, is het allereerst belangrijk te kijken wat het contract zelf bepaalt.
Mogelijkheden die de wet biedt
Als het contract geen aanknopingspunten biedt voor het antwoord op de vraag welke gevolgen de coronacrisis heeft voor de uitvoering van een overeenkomst, biedt de wet een aantal mogelijkheden. Op een van die mogelijkheden gaan wij in deze blog in: de rechter kan op verzoek van een contractspartij een overeenkomst wijzigen of zelfs helemaal ontbinden indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen. Andere mogelijkheden, zoals een beroep op overmacht, komen in latere blogs van PHAROS advocaten aan bod.
Wetsartikel: onvoorziene omstandigheden
Juist omdat het partijen vrij staat afspraken te maken in een overeenkomst, komt het maar weinig voor dat rechters dit wetsartikel gebruiken om in te grijpen in een overeenkomst. Een wijziging benadeelt immers de andere partij, die gebaat is bij ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst. Maar in uitzonderingssituaties kan de rechter ingrijpen. Een omstandigheid is onvoorzien als de contractspartijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met deze omstandigheid, die op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst lag.
Eerdere uitspraken
In het verleden hebben rechters overeenkomsten gewijzigd waarbij de rechter een onverwachte overheidsmaatregel die directe gevolgen had voor de uitvoering van een overeenkomst, aanmerkte als een onvoorziene omstandigheid. Bijvoorbeeld de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2%, de plotselinge afschaffing van bepaalde toeslagen of premies, of een nieuwe Europese richtlijn die directe gevolgen heeft voor een overeenkomst. Het gaat in die uitspraken steeds om overheidsmaatregelen waarmee partijen geen rekening hadden gehouden, en die ook niet tot het normale ondernemersrisico behoren. De rechter neemt echter al snel aan dat een onvoorziene omstandigheid wél tot het ondernemersrisico behoort. In een uitspraak over de gevolgen van de vogelgriep in 2003 vond de rechter dat dierziekten als deze tot het normale ondernemersrisico van een bedrijf in de pluimveesector behoorde.
Onderscheid in sectoren
Het is van belang onderscheid te maken tussen sectoren die direct lijden onder de maatregelen die de regering nu heeft getroffen als gevolg van de coronacrisis, en andere sectoren. Een overeenkomst die betrekking heeft op de exploitatie van een horecagelegenheid ondervindt direct gevolgen van de opgelegde sluiting. Een aanpassing van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden is dan een mogelijkheid.
Andere sectoren vallen niet direct onder de overheidsmaatregelen, maar ondervinden wel de gevolgen: er is veel minder winkelend publiek, personeel is niet beschikbaar, producten worden niet geleverd. Maar ook in die gevallen is een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk. Niemand heeft immers rekening gehouden met de huidige situatie.
Andere voorwaarden
Maar de vaststelling dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid is nog niet voldoende voor de rechter om de overeenkomst op verzoek van een contractspartij te wijzigen. De wet stelt als voorwaarde dat de omstandigheid in alle redelijkheid niet voor rekening van de ene partij moet komen, en dat de andere partij niet de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De rechter weegt alle belangen mee.
Advies
Het nadeel van een beroep op onvoorziene omstandigheden is dat een procedure bij de rechter noodzakelijk is. Het duurt enige tijd voordat de rechter uitspraak doet. Ondernemers willen het liefst nu duidelijkheid. Dat zal niet altijd mogelijk zijn; niemand weet hoe lang de huidige situatie gaat duren en wat de uiteindelijke gevolgen zullen zijn.
Maar de wetenschap dat een rechter in een later stadium, met terugwerkende kracht, een overeenkomst kan wijzigen of zelfs ontbinden, biedt wellicht een aanknopingspunt voor het overleg met uw contractspartijen over de gevolgen van de huidige situatie. Want nogmaals, het belangrijkste advies luidt: treed zo snel mogelijk in overleg om de gevolgen te bespreken.
Voor al uw vragen -waaronder vragen over vertraging van de bouw- hebben wij een Corona – HELPDESK opgericht. Belt u ons – geheel vrijblijvend – met de vragen waar u vandaag of de komende weken mee zit. Wij kunnen u dan kort informeren over mogelijke oplossingsrichtingen voor uw situatie.
PHAROS advocaten
+31 (0)35 7110844
