Het leek zo mooi voor de koper. Op de MAPIC in Cannes in november 2019 wordt een tweetal objecten met een vaste huurstroom gekocht zónder financieringsvoorbehoud. Eénmaal terug op kantoor wordt de koop uitgewerkt en zet de koper zijn “huisfinanciers” aan het werk om de financiering te regelen. Door de gevolgen van het coronavirus blijkt dit toch lastiger dan tijdens de MAPIC werd gedacht. De verkoper blijkt onverbiddelijk en houdt koper aan de leveringsdatum van 31 maart 2020, twee weken nadat de coronacrisis in alle hevigheid losbarstte. Koper beroept zich op overmacht en op onvoorziene omstandigheden. Verkoper verzoekt de rechter om nakoming.
Interessant is hoe de rechter hiermee omgaat, we snakken allemaal naar (een begin van een) oplossingsrichting hoewel de ene zaak de andere niet is. Zo gaat het hier bijvoorbeeld om professionele partijen en om een éénmalige (koop)transactie. Dat is wel iets anders dan bijvoorbeeld een geschil tussen particulieren en/of bij een duurovereenkomst zoals een huurcontact, dus wees voorzichtig bij het één op één toepassen van dit vonnis op uw eigen casus.
Even een tussenstap. De rechtbanken zijn toch dicht of werken op halve kracht? Ja, dat klopt en daarom ging dit kort geding wél door, maar werd er schriftelijk “gediscussieerd”, inclusief re- en dupliek, zonder fysieke zitting. Deze rechtbank in Amsterdam vonniste dus wel, maar hanteerde een afwijkende regeling.
De rechtbank overweegt over overmacht dat het niet kunnen verkrijgen van de financiering een omstandigheid is die voor risico van koper dient te blijven. Beide partijen zijn ervaren, professionele vastgoedbeleggers met een groot vermogen. Koper moet dus worden geacht zich bewust te zijn geweest van het risico dat zij aanging door een koopovereenkomst te sluiten zonder dat de financiering al rond was en zonder financieel voorbehoud. Een welbewust genomen risico dus. Wij kunnen dit volgen, al kunnen wij de overweging van de rechtbank dat “van overmacht wordt niet gesproken, indien door een later ingetreden verandering van de omstandigheden het aanvankelijk evenwicht tussen de wederzijdse prestaties wordt verbroken” slecht volgen. Wellicht dat hierover in een eventueel hoger beroep duidelijkheid zal komen.
Interessanter vinden wij de overwegingen over onvoorziene omstandigheden. Zoals inmiddels bekend is, dient een rechter dit leerstuk zeer terughoudend toe te passen. Allereerst is belangrijk (en dat geeft al wat richting) dat de rechtbank oordeelt dat de coronacrisis zeker een uitzonderlijke omstandigheid is die geen van partijen heeft kunnen voorzien. Maar net als bij overmacht is het, aldus de rechtbank, de vraag voor wiens rekening en risico die omstandigheid moet komen. Anders dan bij overmacht zoomt de rechtbank verder in op de feiten en omstandigheden. Zo wordt door koper gesteld dat de huurstroom niet meer kan worden waargemaakt door verkoper waardoor er sprake is van een ernstig verstoorde waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties. Onder andere omdat verkoper betwist dat er geen huur meer wordt betaald omdat tot aan de leveringsdatum alle huurders hadden betaald (daarna zijn sommige huurders gaan opschorten terwijl verkoper de huur niet heeft verlaagd of kwijtgescholden) baat dit de koper niet. Ook weegt de rechtbank mee dat koper op verschillende punten met weinig voortvarendheid heeft gehandeld. “Dat de coronacrisis nu gebruikt wordt om onder de transactie uit te komen, komt de voorzieningenrechter dan ook niet geheel ondenkbeeldig voor”.
Kort en goed: het beroep door koper op overmacht en onvoorziene omstandigheden wordt afgewezen, de vordering van verkoper tot nakoming van de koopovereenkomst wordt toegewezen. Overigens heeft de rechtbank daarop een dwangsom van € 50.000,- (!) gezet voor elke werkdag dat koper daarmee in gebreke zal blijven.
Naar verluidt zal koper hoger beroep instellen. Wij houden dit voor u in de gaten.
+31 (0)35 7110844
